北京朝阳刚需上车盘（你们要的北四环刚需上车盘在这里）

上周是白话二手房节后的第一场直播，正月十五未过， 很多人还没回来上班，但仍然有2.7万的最高热度，累计26.2万人次观看，互动数近600，感谢大家的支持，新的一年将给大家带来更优质的直播内容。

（每周五8点在一直播app搜索“佳爷房谈”观看直播）

直播后就有朋友问我，咱直播有没有文字版可以分享，太忙视频没工夫看，这不今儿我就把上期二手房区域直播大家比较关心的一些问题，整理了出来，希望能对您有所帮助。

上周聊了300万北四环如何置业，其实在咱北京四环边上有这么一个板块，一直受到很多刚需族的偏爱，这个地界就是南沙滩。

区域简介

西临八高（京藏高速），南临北四环，纵向还有北辰西路，安立路等多条道路可以自驾上四环，交通的便捷度是这里最大的优势，去望京，中关村，西二旗这些工作区域10公里内的距离，意味着开车错峰出行20分钟就能到达目的地，堵车的话1个小时之内怎么也到了。

由于依靠京藏和北四环两条主干道，板块内公交线路非常丰富，在11年地铁还没建成前，基本是这片大部分居民的出行首选，驶向金融街，西直门，亚运村，回龙观，中关村等地。地铁建成后8号线，15号线双轨途径，越来越多的年轻人开始选择在这租房。

区域亮点之一是医疗，南沙滩板块所有小区都在306医院1公里距离之内。生活配套方面，有京客隆，首航，好邻居等便利店也随处可见，还有很多个菜市场，这边的老头老太太从来不发愁上哪买东西，而是苦恼哪的菜更便宜。

区域另一大亮点就是周边的环境了，现在在街道两旁的宣传栏上还能看到奥运的字样，所以街道相对整洁，板块东北侧1公里位置就是奥林匹克公园和奥森，向东1公里为国家体育场鸟巢，平时年轻人跑步健身，老人饭后遛弯，大人遛娃都非常方便。

提到学校可以跟大家多唠叨几句，如果以健翔桥为界限，西北和西南都属海淀，东北和东南（健翔山庄北）地处朝阳，所以这边教育资源相对来说薄弱一些，片区内有3所学校，分别是1.朝阳外国语，2.中国科学院附属实验学校，2. 北京师范大学朝阳附属小学。怎么俩2，您没看错，不是我笔误，因为这是三所学校的排序，我经过踩盘市调周边居民和中介了解到的情况：

1.朝阳外国语，教学口碑最好，枫林绿洲划片；

2.北京师范大学朝阳附属小学，京师园，林萃西里，倚林佳园花虎沟等小区划片；

2.中国科学院附属实验学校9年制，南沙滩小区和科学园小区划片，前几年合并了北京信息工程学院附中，也有高中，但相对差一些，美艺专业为主。小学初中学业没那么重，作业家长酌情完成，但1，2年纪抓得比较严，比较重视学生步入校园打好基础，5，6年级开始提前备战高考，该学校又分为三个校区，简单点评就是，科学园校区（小学1、2年级） 重视学习；南沙滩校区（小学3、4年级，高中部）上升校；华严北里校区（小学5、6年级，初中部）上升校。

什么人适合在这买房？

看到这里想必您对南沙滩板块有了一定的了解，适合在这里置业的我觉得就这么两种人。

1.老人养老

区域内70%以上的住户为老人，这一点踩盘的过程中也感受颇深，小区里拄着拐，遛狗的，街道上拎着鸡蛋，互相寒暄着的老人很多。一个原因是当年南北沙滩村的回迁户很多，还一点是因为这边有很多的国企央企福利房，包括科学院的教授职工，上岁数的人多，加上离306这么近，平时身子骨不得劲，到医院方便，家门口又守着好几个大公园，四环内地段这种地不好找。

2.周边上班的年轻人

前文提到南沙滩到望京，中关村交通优势明显，再加上中科院，研究所等事业单位在这边，徒步上班就能到，很多年轻人从租客变为业主。

3.预算有限，且对学区要求不太苛刻的刚需一族

如果您预算在300-400之间，就想北边买房，又不愿意去昌平，顺义这些相对远一点的区域，那么北沙滩是您不错的选择。

北沙滩房价

从整个南沙滩板块来看，单价区间达到6-11万之多，刚需上车首选南沙滩小区6-7万的价格，在往上垫垫脚，科学园小区虽也是老旧小区，8-9万的单价；如果想买新一点的带电梯的大户型，天和人家属于这个选择范围，单价7万5，都是100平以上的户型；在往上拔高就属风林绿洲了，外国语学校划片，商品房10万左右的价格，户型90平起步，很多生意人在这买房，要说南沙滩高端品质小区，绿城北京诚园可以说是独一号了，有90平的2居室，也有260多平的大平层，11-13万的价格，自持物业，我和小姐姐要不是有线人，过保安小哥哥那关都有些费劲。

300万能在这买到什么样的房子？

前面我讲了这个区域这么多的优点，泼冷水的时间又到了，北四环300万不用猜也能知道，上面的种种亮点依然掩盖不了老旧小在这里是你唯一的选择。纵观某大中介官网前台展示数据，只有南沙滩小区符合这个预算，该小区挂牌房源共45套，其中总价300-400万的房源14套，再细分析有5套报价300-340万之间的房子，除了1套半地下房源外，3套6层无电梯1居，1套带电梯。

南沙滩小区

南沙滩小区的价格走势（单价）可以充分体现无优质学区属性老小区的标准走势，从2011年3万，涨到2016年年底的9万，再到现在的6-7万，楼市好的时候大家好你也好，楼市调控政策收紧，量价齐跌，大家还好你却不太行了，抗跌性差是此类小区的显著特征，所以您是投资客或是过渡置业将来打算换一个品质house的还请三思，当然也不是不能换，通常这边的业主换到天通苑的相对多一些。

小区共51栋楼，4300多户的大体量社区，单位分的房子，回迁房都有，房龄1980-1999年不等，户型从39平1居到110平的3居，可选余地还是比较多的，南沙滩和谐小区基本都是6层无电梯小板楼，临公交站，挨着京藏辅路及高速，小区里还看到了饭馆，噪音影响和小区内的私密安全性稍差一些，但价格和其他几个院并没有明显差距，相对来说板楼的户型朝向要比塔楼好，所以价格有一定支撑，另外和谐小区是离16号线地铁站北沙滩站最近的，不到200米就是地铁；联合院位于小区的中部，99年的塔楼，22层带电梯，2梯12户，不足之处在于塔楼户型格局和朝向不太好挑。

除了这两个比较有特点的院之外，小区东部有一个红色外立面，比较显眼的院落，我直播微博里多次提到，也是整个南沙滩小区唯一带物业的院，为44-51栋楼，97年的楼龄，楼号排后面也预示这里相对房龄新一些， 楼栋是高低层错落建的，户型如果没大的格局纰漏，选中高楼层采光是没有影响的，1块6毛8的物业费，其它院都没有独立物业， 17年加的进出门禁，北侧挨着军队，加上住户老人居多，所以院内安静一些， 距离地铁16号线1公里的距离，倒也算是够的上，小区活动空间不大，但还是在东侧设计了一个给业主休息用的亭子，东门还有小卖部，小区门外底商还有药店，便利超市，美容美发等一些商业，公立幼儿园少一些，而且优先的是科学园小区业主，所以不太好上，如果买了房只能通过其他途径想想办法。

符合300-400万预算的房源，在这个院还比较多，其中一套48平南北1居，位于15层的7层，还是不错的标准1居带厅，还有个暗柜可以做收纳，阳台位置的暖气业主包上改做吧台，但是业主说暖气没法挪动，否则能节省更多空间，我1月份去的时候报价360万，现在业主已经调价至352万，满五唯一，我觉得还可以聊聊， 出租的话能租到5500。

其他楼栋还有正南40平的1居，就算好户型了，报价在300万。44-51栋带电梯的房子，电梯到6层，6层之上错层停，部分住户需要先坐电梯，然后上下楼回家，住户构成南沙滩各个单位的都有，也有西单一片拆迁的和当地回迁户，卫生费100块，和旧贴满小广告的其他小区楼道相比，包括内部道路及活动场地等环境还算整洁，说明有人收拾。

老小区里的高配-科学园小区

如果嫌南沙滩小区物业管理一般，房子老旧，还想再往上够够，升级预算，科学园小区是可以看看的，目前单价8-9万，16年最高的时候到过11万，300多万的房子只能六里看看50平西南朝向塔楼1居，也是目前挂牌房源里最便宜的一套，小区房龄为95-99年的公房老小区，但为什么单价这么高呢，其实也不难解释，首先小户型房源多，其次小区是科学院的福利房，自管物业，园区环境和物业服务都要比同年代的老破小强不少，住着很多科学院的职工和教授，人员素质相对较高，自住多，租客少，且出房极少，五个院加起来才十几套房挂售，往年来看，听中介介绍四区17年一共出2套，18年也没出几套，这些因素使得小区的房价要比一街之隔的南沙滩小区要贵不少。

科学园南里分为3区，4区，5区，6区，7区五个院，我给您的排序建议是5区，4区，6区，3区和7区。

5区管理最好，3层小楼，停车方便，科学院教授居多；4区科学院员工，小区环境好，管理仅次于5区，治安好一些，邻居和谐；6区为电梯塔楼，优点是距离306医院近一些，但楼栋外观是五边形，属于那种太阳都见到你了，可你就见不到他；3区 7区有部分回迁，管理松散一些，但幼儿园和学校在园区内，上学方便；每个人的需求不同，我认为总有一款适合你。

我和小姐姐一起看了套4区的房子，房龄95年，没怎么装修，卖相差些，位于最北侧楼栋，老中央单位福利分房，科学院职工教授的房子，位于底层，59平南北2居，卫生间可做干湿分离，灶台可挪动，北门封死了，安静一些，带小花园，报价523万，原值低税50多万，合8.6万一平，该小区两居出租市场价6200，装修好点的能租到7200。

小区停车位富裕，一年970的租金， 1.95元的物业费和南沙滩小区差不多，环境和服务更好一些，小区里没有光着膀子牵着狗遛狼的，70%退休老人，原住户。

提到一个比较大的优势，就是小区自带公立幼儿园，学费2000元，还有线下亲子班，生源比较紧张，中科院体系优先，周边配套前文已经描述，唯一需要提的细节就是国家会议中心周边看到一片空地，据说是配套规划。

总的来说，300-400万锁定北五环内置业，南沙滩是刚需族可重点关注的购房板块，对于年轻刚需一族，现阶段努力打拼比住的舒服显然要更现实一些，况且这个预算在更为偏远的北部区域同样可选余地不太大，且多为老旧小区，另外，手握着350-400万在这能买2居的预算，跨进四环去海淀上限也就是个小1居，根本没有合适的选择；而对于为老人置业的朋友，同样十几年前海淀1居到这换2居的需求很多，原因在于孩子长大了房子住不下，必须有自己的空间，而目前这种需求已经转变为更纯粹的为了近医院，环境好，养老有保障。大公园 知名三甲医院的标配，再加上板块内住户老人居多，老人有自己独特的圈层文化，这些优势都不是远郊区县价格相对便宜，有一定品质的次新房能够解决的。

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