大兴区新城2035规划（一文说透北京大兴新城城市化）

上周详细介绍了北京房山新城良乡组团城市化情况，按逆时针的顺序，今天接着对北京大兴新城城市化进行详细介绍。

北京市大兴区是北京城的南大门，幅员1036.33平方公里，全是平原，人口将近200万，下辖黄村镇、榆垡镇、瀛海镇、庞各庄镇、安定镇、青云店镇、西红门镇、采育镇、亦庄镇、旧宫镇、礼贤镇、北臧村镇、魏善庄镇、长子营镇等14个镇。得益于地缘优势，北京大兴区城市化发展的基础和前景非常好，一个大兴区、三座新城。东北部亦庄新城拉走亦庄镇、旧宫镇、瀛海镇3镇搞起了城市化，南部空港新城拉走了榆垡镇、礼贤镇2镇搞起了城市化，西北部大兴新城坐落在黄村镇、西红门镇、北臧村镇3镇地盘上。

一个大兴区、三座新城格局示意图

北京大兴新城主体位于原黄村镇，原县城位置本来离着中心城区也挺远，随着近几十年城市化的不断发展，现在几乎与中心城区连片发展，奈何丰台不太给力。随着城市化的不断发展，在黄村镇中心区域内逐步裂变出清源街道、高米店街道、兴丰街道、林校路街道、观音寺街道5街道，现黄村镇只剩下西北角和东南角区域。天宫院街道因生物医药基地规划而生，瓜分北臧村镇、黄村镇的地盘独树一帜。6街道地盘是北京大兴新城城市化的成果，也是继续城市化的基本盘，当然，3镇剩下区域也没有停下城市化的脚步。

北京大兴新城所在原黄村镇、西红门镇、北臧村镇3镇辖区面积214.3平方公里，其中黄村镇122.9平方公里、西红门镇31.2平方公里、北臧村镇60.2平方公里。在此范围内，划定了159.7平方公里作为北京大兴新城规划范围，规划范围包括了高米店街道、清源街道、兴丰街道、林校路街道、观音寺街道5街道全部，天宫院街道、黄村镇、西红门镇、北臧村镇4街镇部分区域。

北京大兴新城范围示意图

（一）高米店街道、清源街道

因黄村北城市化蓬勃发展，该部分区域2014年从清源街道分立成立高米店街道，面积5平方公里，七普人口99，959人。

区域城市化程度非常高，楼盘水平基本代表了北京大兴新城最高水平 ，房价甚至高于中心城区部分区域，别墅类以翡翠城、兴创屹墅为代表，洋房类以华润公元九里、顺驰领海为代表，另有旭辉御府、金地仰山、保利茉莉公馆、绿地新里西斯莱公馆、首邑溪谷、旭辉紫郡等一众次新楼盘。辖区内24个小区提供住宅3.7万套，无在售在建楼盘，未开发地块仅剩兴创大厦南侧一块空地。

区域以高品质住宅为主，商业办公分布较少，主要集中在兴华大街两侧高米店南地铁站附近，如中型商业绿地缤纷城、区法院、区检察院、大兴区体育中心、北京大学医院、绿地中央广场、兴创D标，兴创大厦为该区域标志性建筑。

高米店街道5平方公里范围图

析出高米店街道后，清源街道辖区面积5.9平方公里，七普人口147,810人。本质上，清源街道与高米店街道一样，建设基本完成，几乎全是住宅，差异是有了一些老楼盘。

（二）兴丰街道、林校路街道

清源路、芦求路、六环路、京开高速围合成方圆5公里区域就是兴丰街道、林校路街道地盘，其中兴丰街道面积9.7平方公里、人口79,851人，林校路街道面积12.6平方公里、人口81,389人，北京大兴新城规划的核心区位于该区域，京九铁路将区域分为两个部分。

西侧占据了三分之二以上面积，以生态绿地和待开发建设用地为主，滨河森林公园占据了8074亩的土地。东侧不到三分之一的面积，是大兴老城所在地，也是区委区府驻地，不大的面积里供应了4.3万套住宅，以老小区为主，是旧改提升的主阵地。

（三）观音寺街道

观音寺街道辖区面积16.4平方公里，七普人口121,052人。

辖区范围内，东侧大量司法系统附属机构占去了约3.6平方公里的土地，北侧产业用地占去了约6平方公里，剩下区域赶上了新机场新国门的东风，已拆迁干净静待开发。在建项目有大型安置房项目首创美伦湾、大兴新城海户新村，商品房有中铁兴创·逸境，建成小区主要是老小区，次新小区以绿地·海珀云翡、尚城、首创·美澜湾、首座御园、清源佳园等。

（四）天宫院街道

天宫院街道辖区面积33.3平方公里，七普人口97,616人。

该区域为北京大兴新城产业聚集地，西有生物医药基地、东有物流基地，只有中间一小块生活居住配套区，南北2.8公里，东西0.6公里。

生活配套区西依永兴河湿地公园，东联京开高速，与天和西路、魏永路围合成1.7平方公里的地盘，这块地方，倍受大型开发商青睐，保利首开熙悦春天、保利春天里、金融街融汇、天宫院小区、电建云立方、住总多彩家园、金科嘉苑、龙湖时代天街、新源时代小区、住总·万科橙、鑫苑·鑫都汇、兴源幸福城12个楼盘提供了2.6万套住宅，商业有大型知名商场凯德MALL和龙湖天街，购物消费还有保障。

总的来说，天宫院街道不是一个宜居的区域，本来是配套住宅用地，但居住在此的人大多数在城里上班，市场经济下，职住平衡的规划真的是难以实现。

（五）黄村镇

原黄村镇辖区面积122.9平方公里，城市化区域被独立成街道后，黄村也并未停止城市化的步伐和对来京人口的吸纳，虽然缺少现代化的小区，但依然靠着大量村庄式房屋，吸纳了176,890常住人口。

北京大兴新城规划的西组团一半以上面积、孙村组团、狼垡组团都位于黄村地盘，只是由于城市化进程放缓，蓝图变成城市还有很长的一段路要走。黄村镇的尚未拆迁的村庄大体可以分为三个部分。

西北侧的高家铺村、狼垡一村、狼垡二村、狼垡三村、狼垡四村、立垡村6村属于狼垡组团，位置其实相当不错，但地处两区交界以及紧邻永定河畔夹在铁路角落，发展时序不容乐观。

西侧涉及西组团建设的西芦城村、东芦城村、鹅房村、宋庄村、后辛庄村、前辛庄村、太福庄村、周村8村拆迁已经起步，是最先能够实现城市化的区域。

大洼村、海子角村、辛店村、刘一村、刘二村、狼各庄西村、狼各庄东村7村分布在天宫院街道地盘，根据天宫院街道的产业属性，短时间变化不会太大。

东南侧前大营村、西庄村、三间房村、霍村、邢各庄村、王立庄村、桂村、李村、孙村、郭上坡村10个村庄属于孙村组团，一是位置偏远，二是没有产业驱动，更适合村庄现状保留。

（六）西红门镇

西红门镇辖区面积31.2平方公里，七普人口179,974人。西红门镇可以分成三部分来看。

北部北兴路以北东西3.8公里、南北2.8公里总计约10平方公里的土地，已经拆迁得干干净净。京开以西更是已经完成城市化，以鸿坤理想城为代表的楼盘提供了3.5万套住宅，还有几乎北京城最大单体商场北京荟聚西红门购物中心，以及兴创国际中心、嘉悦广场等写字楼，小区域内硬件设施一点不输给中心城区。京开以东正在掀起旧貌换新颜的浪潮，前有首开龙湖熙悦宸著和新城熙红印，后有华润橡树湾，鸿坤产业金融谷、星光·视界公园、鲁能领寓更是不留一丝空隙、紧贴丰台，融合中心城区一体发展说到做得。

南部兴亦路以南约2.5平方公里新建庄村的土地也拆得干干净净，北侧工业南侧配套，建设完成基本相当于一个小镇的规模，可以傍上亦庄新城谋发展。

中部的新三余庄村基本可以看着是观音寺街道的地盘，其余老三余庄村、寿宝庄村、大白楼村、大生庄村、金星庄村、志远庄村、建新庄村、团河北村、团河南村、振亚庄村、小白楼村等11个村还未纳入城市化规划。

大红门镇辖区范围示意图

（七）北臧村镇

北臧村镇只有少量区域位于生物医药基地南拓区和北拓区，城市化尚未真正落地，暂且不表。

北京大兴新城地铁已开通大兴线和新机场线，规划有19号线南延及其支线、S6线，相当于是5条地铁的规划，地面交通因与中心城区连片就不用多讲。总体来说，在七大新城中，北京大兴新城是仅次于副中心的存在，能否如回天区域一样纳入中心城区一体化发展，决定权在丰台。真正城市化区域还是要看五街道，面积50平方公里，现有人口53万人，京开高速和京九铁路将五街道分为面积基本相当的三个部分，西为生态区，滨河森林公园占据了8074亩的土地；中为人口密集聚居区，16平方公里的土地承载了36万人，曾经的睡城名不虚传；东部的观音寺街道发展进行时，是北京大兴新城当下城市化建设的主阵地。

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