上海劲松六路规划图（上海市区比较落后的地方）

上世纪20年代，苏州河畔与黄浦江岸开始兴建工厂，大量工人流民落脚于附近，形成了早期的棚户区。建国后便陆续改造成工人新村。

细数上海80年代及以前的老公房板块，如徐汇田林、长宁天山、静安曹家渡、杨浦鞍山、虹口曲阳、浦东潍坊等等，现在看来这些地段都相当优越，多位于传统市中心的外围一圈，与历史上的传统风貌区也仅一河之隔。

区域示意图

普陀区的石泉光新-宜川甘泉板块也不例外。此处与同区的武宁曹杨、长寿新村类似，都是当年被苏州河长寿路沿线的工厂带起来的居住区。不同的是这边的居民成分会更复杂一些，其中不乏名气响当当的“三湾一弄”苏北帮。

这里比邻内环，受限于当时的规划格局，塞得太满没有余地，导致整个片区在过去二十多年的城市更新之中，毫无存在感。居住环境不佳，八十年代甚至更早的老公房扎堆，年轻人和条件好的家庭大多都选择搬走，留下众多阿姨爷叔磨炼居委会的管理水平。先发并没有成为它的优势，配套资源甚至被外环外的莘庄七宝超越。“下只角”的印象至今挥之不去。

普陀周边商务中心

虽说板块哪哪都是缺点，可地段摆在这儿，自身资源不足，也能靠周边来凑，堪称市区躺平的首选。目前板块内的石泉光新地区，正在进行住宅产品的迭代升级，城市界面焕然一新谈不上，但脱离“下只角”指日可待。

01 概述石泉光新-宜川甘泉板块属于普陀区，位于内环线的北部外侧，市中心往外的第二圈，区位相当优越。板块与静安区交界，是市中心-大宁-真如商务三角当中的过渡地段，定位大型居住区。

板块示意图

板块以东西向的交通路铁轨分隔为两个区域。

1、北面宜川甘泉板块：最早的工人新村片区，板块9成以上都是老破小，基本没有商品房，社区界面老旧，居民老龄化严重。相应的物价在全市也处于较低水平，主打一个市井慢生活。

2、南面石泉光新板块：板块被铁路和内环高架包围，路网很乱，规划难度大，导致城市界面有些杂乱。但比起宜川甘泉地区更有商业氛围，因为近几年商品房集中开发，年轻人也渐渐多了起来。

东：大宁地区中心​南：长寿路商业中心​西：真如副中心​北：万里大华居住区、市北高新产业园

02 交通

​地铁：3号线：中潭路站、镇坪路站4号线：中潭路站、镇坪路站7号线：新村路站、岚皋路站、镇坪路站14号线：中宁路站三站内换乘：1号线、2号线、10号线、11号线、12号线、13号线、15号线

板块内地铁站

板块内有4条轨交出行，几乎可以快捷换乘到上海绝大部分线路。只是4条轨交站点都设置在板块的边缘，对于中间的居民来说不太方便。大部分老人依然习惯利用公交车。

驾车：​东西向：内环高架、中环高架、中山北路、交通路、新村路、铜川路​南北向：沪太路、志丹路-光新路、灵石路-岚皋路、武宁路快速路、曹杨路

内环高架

沪太路

有高架有快速路有主干道，“毛细血管”也纵横交错，都能联通市中心和副中心。但板块内铁路河道隔断，弯路绕路斜路都很多，又由于规划早，道路狭窄而居民密度较高，很多行人电瓶车，导致了堪比市中心的拥堵。南北向仅光新路、岚皋路可以穿越铁路，高峰期自驾很头疼。

地处内环边，地铁又远道路又绕，整体交通并没有体现出明显优势。

03商业

区域内商业：光新路沿街底商、融创精彩天地3公里商圈：大华虎城巴黎春天、大融城、中海环宇城MAX、LOVE大都会、绿地缤纷城、复悦荟、环球港、大宁国际、静安久光百货、大宁音乐广场、大自鸣钟189广场、长寿路巴黎春天、旭辉中心、天安千树、星方汇、king88、悦达889

大融城、大华虎城、巴黎春天

真如副中心商圈

作为一个老牌社区，商业资源却没有得到丁点发展。2023年了，贴内环的大型板块，居然没有商业综合体。沿街店铺和社区底商为主业态，超市、菜场、小吃等生活类配套算得上丰富，但消费层次较低，实属拖内中环的后腿。附近大华、大宁、真如、长寿路、武宁等各地区倒是百货林立，居民前往都方便，选择不少，只是除了环球港之外，清一色“虾兵蟹将”。

04就业

​区域内商务：中山北路-光新路商办30分钟通勤圈：传统市中心商务区、市北高新、五角场江湾商务区、虹桥开发区、临空商务区、长风生态商务区、真如副中心、汉中路商务区、陆家嘴金融中心、漕河泾开发区、西岸商务区、前滩商务区、大连路总部商务区

中山北路-光新路商办

静安寺商务圈

板块以居住为主，商业不多，写字楼更少，只在光新路两侧有一些老旧的商务楼。好在30分钟通勤圈几乎覆盖半个上海市区，只要不是太南边上班，在这里置业都没有通勤上的障碍。

05医疗

区域内医院：同济医院（综合三甲）、普陀区精神卫生中心（二甲）3公里医院：第十人民医院（综合三甲）、普陀区人民医院（二甲）

同济医院、普陀区人民医院

板块北部的宜川甘泉地区拥有普陀区唯一一所三甲综合医院同济医院，附近居民还可以前往新静安的第十人民医院，看病就医十分方便。石泉光新的居民则可以去普陀区人民医院，医疗资源配套均衡，很适合养老居住。

06学校

小学：中山北路第一小学（公办二梯队）、上海培佳双语学校（民办名校12年制）、上海市宜川中学附属学校（公办九年制）初中：上海兰田中学（民办老牌）、上海培佳双语学校（民办名校12年制）、上海市甘泉外国语中学（特色公办）

板块优质学校

板块教育资源薄弱，学校数量是不少，但大多都是菜场小学，初中也一般，只能满足基本的有个书念念。

民办十二年制的培佳双语在区内有一定地位，小学和初中口碑都不错，但僧多粥少，摇号又不是十拿九稳。与同为老公房社区的徐汇区田林康健，杨浦区鞍山控江相比，缺陷较为明显。

07环境

光新路

交通路

岚皋路

石泉路

新村路

志丹路

中山北路

宜川路

甘泉公园

宜川公园

08规划

​整体规划：

普陀十四五规划：普陀区总体发展空间结构规划分为“一心三带”

“一心”是指真如城市副中心：强化长三角一体化重要承载区、城市副中心的职能，实现“西大堂”向“会客厅”的蝶变。

“三带”是指：11号线科技创新发展带、中环线商贸综合服务带和苏州河生态文化休闲带。石泉光新-宜川甘泉本身不具备重点规划，但靠近真如副中心和苏州河生态文化休闲带，享受辐射红利。

普陀空间结构规划示意图

近期规划：

轨交20号线

2022年12月15日，上海市轨道交通20号线一期西段工程上海西站正式开工，标志着轨交20号线一期西段正式进入工程实施阶段。

轨道交通20号线一期西段工程线路将途经普陀、静安两区，自西向东经过真如副中心、大宁地区等主要区域，线路全长约7.2公里，共7座车站，其中3座为换乘站。其中甘泉宜川的新村路站建成后可与轨道7号线实现换乘，同时新增了平利路站点方便周围居民。

20号线一期西段示意图

苏州河生态文化休闲带

2020年，上海《“一江一河”沿岸地区建设规划》公布，苏州河与黄浦江并驾齐驱。

苏州河沿岸定位于特大城市宜居生活的典型示范区。苏州河沿岸的特色愿景具体包括：一是多元功能复合的活力城区，居住、就业、休闲功能在时间和空间上高度复合，保有持续活力。二是尺度宜人有温度的人文城区，是亲切和谐、引人向往、体现城市文化底蕴的滨水游憩场所。三是生态效益最大化的绿色城区，河流沿岸有机融入生态网络，生态建设与市民日常生活紧密关联。

苏河州中心城生态空间示意图

苏州河畔实景

天安千树2期

项目位于莫干山路，北邻苏州河，普陀区著名小区中远两湾城斜对面，整体开发分为东西两个地块。一期西地块已于2021年12月正式开业。二期东地块也在加紧建设中，不仅建筑高度比一期高一倍多，20万㎡的规模也是一期的2倍，将包含上海首家凯悦甄选设计师酒店、创意办公、商业、4栋保护建筑，以及结合景观公园和贯穿苏州河岸边的900米的滨河步道等。

位置图

天安千树

中海真如境

由昔日上海最大“城中村”红旗村旧改而来的巨无霸项目，地块总建设面积达98万㎡，总投资超300亿元，规划有约30万㎡超高甲级写字楼，计划引进世界500强、领袖国企及TOP100独角兽资源；最高320米的建筑高度，将成为整个真如副中心的全新天际线。

真如之眼效果图

环宇城MAX原址为“铜川路水产市场”，未来将打造为集饮食、娱乐、休闲、打卡为一体的多元购物中心“铜川渔乐”。商场总规模约15万㎡，地上5层，地下2层设计，规划有真如夕照、铜川渔乐、渔舟唱晚、银杏听风等主题场景，还有儿童活动区、滨水休憩区、活力运动场等功能空间，预计2023年下半年开业。

环宇城MAX效果图

环宇城MAX即将开业

中海大剧院，国内喜剧天团“开心麻花”的总部剧院！这座拥有1000座规模的通用型多功能剧场，融合真如“梨园浜”传统文脉，规划了沉浸式演艺空间、展览空间、艺术咖啡厅、开放式户外剧场、城市阳台等超多功能板块。首层设计抬高12米，连片的玻璃幕墙形成一个视野绝佳的空中大堂。剧院屋顶还打造了高颜值观景露台和大面积绿化屋面，预计23年底竣工开业。

中海大剧院效果图

不仅如此，项目还有副中心标杆住宅中海臻如府；约2万㎡公共生态绿廊；与真如寺同龄的700多岁的古银杏树...城市更新正在加速上演。

石泉社区中兴村地块租赁住房项目

普陀区岚皋路和岚皋西路口的原中兴村征收基地，作为西部集团石泉社区W060401单元A17C-01地块租赁住房项目，这是普陀区在新一轮旧城改造过程中，迎来的首个市场化租赁住房建设项目。整个项目27320.40平方米，规划总建筑面积97055.55平方米，容积率2.0，租赁住房套数1350套，项目将建设成为全装修租赁住房，住户可以享受到拎包入住的舒适。

效果图

石泉社区租赁项目实景

中期规划：

海纳小镇项目

2021年5月，中海依托“沿沪宁产业创新带”，契合国家长三角一体化发展战略，在真如城市副中心构建“海纳小镇”。

海纳小镇以真如城市副中心一块3.12平方公里的空间为建设基础， 包括未来之塔、光明之城、海上瀛台、江南数院、数字云岛、科研智坊六大功能板块，作为普陀区科创策源、发展数字科技的核心区域，打造成为一个集孵化服务、科研院所、休闲商业、生活配套等为一体的产城融合新业态，成为上海首批城市数字化转型示范区，并与杭州“云栖小镇”、无锡“雪浪小镇”联动发展。

海纳小镇总平面规划示意图

海纳工程院施工图

上海电影宫

品尊国际对面铜川路原金盛好来福地块，拟建设大型综合性影视活动中心“上海电影宫”，争取成为上海重大影视活动的举办地，也是长三角地区形态最丰富、层次最高的电影展映中心，国际性影视文化交流的新地标，促进影视产业发展，满足居民群众文化需求，成为中国影视作品的推演中心和首演地。通过优选影视作品和驻场演出，重视配套、宣传和服务，提高观剧全过程的愉悦性和热情。

上海电影宫效果图

项目地块实景图

光明壹街区

铜川路水产市场改造项目西至桃浦河，北至固川路，东至曹杨路，南至南石四路，涉及土地320余亩，2019年完成综合整治。该项目位于真如副中心的核心区域，结合周边地块开发建设“壹街区”项目，采取不同于传统地块开发的“街区开发”模式，主要功能为产业、商业、居住、文化等。由普陀区与光明集团联合打造，命名为光明壹街区，通过产城融合发展，对标国际知名街区，提升区域发展能级，成为上海西北部又一城市新地标。

项目地块实景图

储备用地：

东/北至府村路，南至礼泉路，西至大场浦，目前地块用于仓储空间用途。

09 人口构成

石泉光新-宜川甘泉板块的居民主要有三类人群构成：

1、上海本地土著，中老年人为主，多居住在板块老旧工人新村。​2、从事沿街商铺服务业，或者其他第三产业的流动人员，租住在周边的老公房、商住楼，以及商品房小户型。​3、城市新中产，随着近几年石泉光新地区的新盘开发，陆续交付入住。

10 总结

优势：1、内环旁，快捷联通市中心，区位优异。​2、医疗配套成熟，步行可达复数大医院。​3、房屋面积小，总价低，容易上车。​4、物价偏低，生活成本可控。

板块沿街底商

劣势：1、工人新村密度高，商品房选择太少，居住环境老旧。2、深度老龄化社区，社区缺乏年轻活力。3、没有大型商业，沿街店铺档次偏低。4、教育资源薄弱，缺少公办好学校。5、板块内无多余空地，城市界面没有更新预期。

购买建议

石泉光新-宜川甘泉板块的住宅产品以老公房为主，南部近内环也有少量的商品房，多为2010年后建成的品质小区，档次并不低。

老公房囊括了宜川、甘泉、石泉、管弄、石岚、沪太新村等老牌工人新村，占到板块住宅约九成左右，多建于上世纪八年代或以前，都是60平米以下的一居两居，还有少量煤卫隔用户型。

没电梯，房龄老，停车难，物业差，环境乱，居民杂，也不带学区，除了价格之外没有任何亮眼之处。仅适合预算实在低，又想在上海市区置业的真刚需。改善或者投资，没任何必要考虑这些产品。

工人新村街景

商品房如秋月枫舍、香溢花城等比较早期的楼盘，虽然绿化景观不错，但户型和小区品相都与近几年的产品有明显区分，又靠近高架和主干道，在全市内中环的竞争力较弱。

​而以宝华城市之星为代表的新商品房，综合品质在周边都能排到前列，紧凑户型设计，又能很好的控制上车总价，结合靠近内环的优势，具备一定程度的竞争力。预算达不到热门板块水平，购房需求在内环附近，且对楼盘品质的硬性要求，超过学区和家门口环境这些软实力的，就可以优先考虑石泉光新这里的新房和准新房。

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