开封楼市前景分析（楼市松绑又一城）

天天财经独家，速关注

7月19日，地产圈传着一份红头文件：河南开封实行两年多的限售政策将被取消。

图片来源：网络

经中国证券报（ID：xhszzb）记者7月19日向开封市不动产登记中心相关工作人员确认，该份文件内容属实。

该份文件显示，开封市住房和城乡建设局7月17日下发《关于调整新建商品住房时限及撤销备案限制的函》（以下简称《调整函》）称，经开封市百城办例会研究决定，现取消开封市新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限，取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。

2017年5月，开封市人民政府网站公告，明确凡在开封市区（不含祥符区）购买的新建商品住房，自取得不动产权证书之日起满3年方可上市转让。交易双方通过赠与方式转让住房的，参照购买新建商品住房执行。

开封是全国第三个公开宣布取消限售的城市，类似政策动态菏泽也出现过，专家表示不排除后续会有其他城市跟进。

多位当地经纪人称：楼市冷清

开封为何在此时取消限售政策呢？《调整函》称，相关政策是为统筹房地产市场调控，提振市场信心。

7月19日，中国证券报（ID：xhszzb）记者以购房者身份电询多个开封地产中介，发现开封商品房销售存在着“郑州效应”。

某中介机构经纪人小梁表示，开封离郑州高铁只有20分钟车程，近期房屋销售主要是依靠从郑州分流到开封的客群。

近期房价来看，有当地经纪人表示；“郑州最近涨的挺猛的，但是相比之下，开封上涨就没那么厉害了。”

根据国家统计局70城房价数据，郑州近三个月的新房价格环比呈现上升态势，二手房价格也是涨多跌少。而开封的房价情况，目前暂无统计部门公布的数据。

从开封市的相关统计数据来看，今年以来，当地房地产入库项目情况显得比较清淡，多个区县截至5月底还没有新入库的房地产项目。

来源：开封市统计局网站

开封当地经纪人小欣（化名）也对记者表示，不论是开封市区还是下辖的兰考、杞县，房价这几个月都处于下跌的状态。总体看，市场比较冷清，“基本都是郑州过来看的，而且集中于几个大品牌，比如保利、碧桂园、恒大的盘。”

是否会有城市跟进

未来是否会有城市跟进，出台类似取消限售的政策呢？

中原地产首席分析师张大伟表示，开封并不是第一例，之前已经有太原、菏泽取消了限售，开封是全国第三个公开宣布取消限售城市，也是第二个取消限售的三线城市。

他认为，从政策松绑看，全国2018年到2019年有接近10个城市，针对限售、限购、二手房税费等政策执行了微调松绑，另外全国也有超过100个城市放宽了人才政策，变相拓宽了购房人群。

不过张大伟也特别强调，“房住不炒”仍然是目前房地产市场平稳运行的主轴，地方调控收紧预期依然存在。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，此次开封通过此类政策调整，有助于形成更为合理的住房交易制度，对于促进房源流通和提高交易效率等都有积极的作用，对于抑制房价本身也是有积极作用。

从市场看，严跃进认为，近期房企销售压力增加，部分三四线城市市场略有疲软的现象，通过松绑，利好供求关系的缓和。类似政策动态，过去菏泽也出现过，不排除后续会有其他城市跟进，即部分城市也会在限售等政策上有松绑。

房企：融资的门关紧

会不会开“销售端”的窗户

记者梳理当地房地产市场的公开信息发现，多家一线地产品牌在开封均有布局。

以位于开封大学新校区附近的某央企一线地产品牌为例，地产经纪人一再强调该品牌的龙头效应，是该央企品牌的首次入汴。

而碧桂园、保利、恒大、万科等一线地产品牌在开封均有楼盘在售。

当地人士介绍，一线品牌进入开封主要集中在2017年和2018年，大多数时间窗口在当地限售政策出台以后。

2017年8月，宋卫平旗下蓝城在开封开启文化旅游度假综合体项目；2017年12月，万科与当地房企合作开发开封清明上河城，打造21平方公里宋文化小镇。2018年开年，保利地产公告，以1.73亿元取得开封市龙亭区复兴大道北侧地块，面积约26.4万平方米。

对于此番取消限售对于当地楼盘的去化，有业内人士表示，有一定促进作用，但未必会效果好。“毕竟卖房还得看一个城市的发展潜力和周边的配套情况，好的项目自然奇货可居。”

而对于近期面临融资逐步收紧的房企来说，会不会依靠政策转变在销售端而有所作为呢？

张大伟认为，总体看，限售放开对于开封这些三线城市来说，实际影响不大，但心理作用大，对投资需求有一定影响。

编辑：常佳瑞

,