深铁限价盘松岗（深圳北站城市超核）

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深圳北站国际商务区是作为引导龙华能级跃升的主要区域，以特大型综合交通枢纽深圳北站“一芯”为核心进行高强度开发，带动片区开发迈向现代化新城。

打造龙华城市新名片，在已有深圳北站这一“芯”的基础上，规划“城市超核”和深圳北站构成“双芯”结构。

"城市超核"将是新枢纽广场融合城市公园、复合业态、多维换乘、创意创想等多种场所的湾区未来超级城市地标，该地标通过极具动感的“未来云环”，无缝衔接周边生态屋顶，建构活力与自然共生的城市客厅。

深圳北站枢纽地区"城市超核"概念设计图：

2022年8月，深圳土地竞拍，"城市超核"的主要地块A800-0401地块拍出，由华润置地竞得，其中包含：代建“绿芯”地块（建设内容含公园、城市空间站、国际演艺交互区、艺术巡展创意区、时尚运动活力区、青少年科创体验区等一系列公共、文化配套），并要以五星购物中心的标准建设、运营约13万平体量的商业综合体。

在产业部分，在【深圳北站枢纽片区16-09地块产业发展协议】协议中明确要求：“办公项目须面向总部经济、数字经济及金融、科技、文化等现代服务业企业、机构出租或销售项目办公用房；鼓励乙方引入港澳创新资源，打造港澳创新创业基地。鼓励乙方引进总部企业、上市企业以及符合深圳市战略性新兴产业和未来产业发展方向的国家制造业创新中心、国家技术创新示范企业、制造业单项冠军示范企业、工信部专精特新重点“小巨人企业”或独角兽企业等优质企业入驻办公项目。”

“城市超核”启幕地块会以统筹模式，落成一系列城市配套，周边的规划利好被赋予更多期待。

保利招商龙誉项目由保利置业、招商蛇口双央企联合开发打造，叠加“美好城市运营商 美好生活承载者”，以美好为出发点，从「城市 生活」双重角度打造，作为北站“城市超核”区域的限价盘，性价比较高。

项目区位示意图：

项目整体效果与规划示意图：

1.

地铁交通上，项目与大型交通枢纽深圳北站为邻。

深圳北站是华南地区面积最大的特大型综合交通枢纽，对龙华乃至全市的交通程度相当重要。

未来北站从过去的高铁枢纽向新的城市枢纽中心进化。

片区拥有“高铁枢纽 城市中心区”双重属性，目前有已建成的4、5、6号线途径设站，未来还将引入22、27号线和深惠城际线等地铁、城际线路，形成丰富线网。

项目距离深圳北站650米，距离白石龙站900米（数据均根据百度地图测量，仅供参考）。

深圳北站：

快速路交通上，项目东西两侧有新区大道、龙华大道两条快速路干道。

商业配套上，除前文提到的华润综合体项目外，周边有红山6979、星河cococity、Costco（华南首家旗舰店、全国最大）等大型的商业综合体，拥有较醇熟的商业氛围。

文体配套方面，项目周边规划建设市美术馆新馆和深圳市图书馆北馆、区规划展览馆和演艺馆等4个文化场馆。

其中的深圳美术馆新馆项目总建筑面积约3.5万平方米，定位为大型现代化、 国际化、数字化的综合美术馆；市第二图书馆总建筑面积约3.6万平方米，定位为深圳市“图书馆之城”建设的基础配套工程、 深圳市 “全球全民阅读典范城市”的重要资源平台，阅览座位达1000 座以上。

市美术馆新馆效果图：

图片来源：@龙华融媒

医疗配套方面，区域内，新华医院和市第二儿童医院两所市级三甲医院正在加快建设中。

新华医院项目效果图：

来源：龙华新闻在线

生态配套上，项目周边有较丰富的生态资源配套。以北，南园公园与项目紧临；东北方向规划的“绿芯项目”将作为“新枢纽广场”、“城市公园”亮相；项目西南方向，有逸秀公园、玉龙公园、白石龙音乐主题公园等多个特色鲜明的综合性公园，在一带形成“园林簇拥、低密舒居”的游乐布局。

其中，南园公园总占地面积约为4.7万平方米，公园包含主题雕塑、无障碍通道、景观灯圈、儿童活动区、轨道汀步路、下沉式广场、特色舞台、休闲广场等内容。

南园公园与项目无缝接壤，可以视作项目生活空间的延申。

项目周边生态配套示意图：

底图来源：深圳交易集团

底图来源：深圳交易集团

目前而言项目周边的道路交通微循环还有较大优化的空间，伴随着周边存量空地的统筹开发，当下薄弱的支路建设将得以完善。

周边路网规划示意图：

底图来源：深圳市地名一张图

2.

该宗地前身为A806-0394限价地项目，按规定，宗地普通商品住房销售均价不得高于70500元/平方米。

项目占地面积项目占地面积约27387㎡，建筑面积约176562㎡。建筑容积率5.0，配有车位约1305个。

分为南北两区，包含5栋商品房住宅，规划建面约83-95-125平方米。

可售套数约750套，带装修发售，项目主推以下4种户型：

建筑面积约83㎡户型

建筑面积约95㎡户型

建筑面积约95㎡户型（横厅）

建筑面积约125㎡户型

建筑面积约83㎡户型

朝向东南或西南，三面采光。客厅带有大面积阳台可兼顾家政空间功能。主卧南向明亮舒适，次卧配置均衡双采光面，功能全面使用灵活。分离式卫生间实用性能良好。餐厨空间紧凑实用，厨房功能布局科学合理，入户自带收纳玄关。

建筑面积约95㎡户型

东南或西南朝向，动静分区布局，主要生活空间南向光照充足。客厅带有大面积阳台功能全面，主卧合理舒适。次卧开间进深比良好，空间利用充分。小房间双面开窗功能全面。分离式公卫实用性能良好。餐厨空间紧凑实用，空间舒适。

建筑面积约95㎡户型（横厅）

东南或西南朝向，通透结构横厅布局，大开间短进深通风采光性能优秀，空间利用充分。餐客厨空间联系紧密，自然通风采光充分，U型厨房大操作面科学实用。双次卧空间舒适功能能全面。入户玄关自然通风采光，具有良好的居住体验。

建筑面积约125㎡户型

南北通透，主要生活空间南向。通风采光性能优秀。客厅带有约5.8米大进深阳台，宽敞舒适。主卧通透性能良好，空间宽敞舒适。次卧舒适合理。北侧房间客单独使用也可合并为大房间使用。餐厅位宽敞舒适，满足多人口家庭需求。大面积U型厨房功能全面，自然通风采光性能良好。

小结：

户型设计合理，空间利用充分，户户南向，通风采光性能良好，光照充足；

大阳台配置提升居住体验，并可兼顾日常家政空间需要；

大飘窗，多飘窗的使用，增加采光面，提升空间实用性能，满足个性化需求。

（内容完）

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