热点二线城市加入救市（一个二线城市的）

文/刘博团队

01

今年前三季度，郑州成为第一个系统性放松调控政策的二线省会城市。

在特大暴雨灾害和多轮疫情冲击下，郑州楼市，松绑加放松，还祭出了“货币化安置”这个大杀器，

针对当下郑州楼市困境，12月20日，在十七届21世纪亚洲金融年会上，郑州市市长再提七条“救市清单”，勾勒出新一轮化解楼市难题的方案。

具体看，七条大招包括：

一是申请中央专项借款。两批次借款210.5亿，涉及保交楼14.5万套，已报住建部审核。（保交楼）

二是协调银行配套融资。筹资32.69亿元，落地18.45亿元。（保交楼）

三是设立纾困基金。省市分别设立总规模100亿元的地产纾困基金，已落地投资约33亿元。（保交楼）

四是调整首付比例。研究将首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至40%，进一步降低个人贷款利率。（需求端）

五是确立“统贷统还”模式。形成棚户区改造资金筹集、使用、偿还闭环的市场化统借统还机制。（需求端-供给端）

六是发展租赁住房。不再新建人才公寓、公租房等保障性住房，通过回购存量商品住房形式筹集房源。（去库存）

七是督促房企瘦身自救。处置优质资产、盘活有效资产等方式瘦身自救。（房企）

从这七个大招的具体内容可以看出，

第一，目前郑州把保交楼作为工作的重中之重，从中央、地方、银行各层面筹集资金，优先解决烂尾楼问题。

第二，继续在供需两端发力，在降首付、降房贷利率的同时，利用货币棚改，减少存量住房，增加购房需求和购房资金，直接改变楼市的供需关系。

2022年到2024年，郑州三年棚改货币化工作，将成为郑州楼市发展的一个新动力。

第三，想办法降库存。利用回购商品房方式发展租赁住房。

此外，顺带督促房企自救。

可以说，烂尾楼、库存量大、需求低迷，正是当下郑州楼市的顽疾所在。

郑州官方的这几招，可谓对症下药。

02

作为河南省省会，郑州市一度因为排名全国第二的烂尾楼冲上热搜。

易居研究院智库中心数据显示，2022年上半年，郑州烂尾楼面积约440万平方米，烂尾率高达9％。

2022年上半年全国50城烂尾楼数据统计

截止2022年7月16日，在全国至少出现了271份停贷告知书，郑州高居烂尾停贷城市榜首。

271份停贷告知书的城市归属地数量排行TOP10（份）

用一个更直观的数据看，据克尔瑞数据统计，郑州有106个问题楼盘，涉及居民超过60万人。

郑州常住人口约1274.2万，郑州主城区总人口729万（2022年5月3日发布的8个主城区核酸检测人口729万）。

按主城区人口算，这意味着，每100个郑州人中至少有8个人买到烂尾楼，按五口之家算，每20户就有1户买到烂尾楼。

大量烂尾楼，不仅浪费土地资源，破坏城市形象，还严重损害购房者的信心和利益，因此上升为当地民生问题。

所以，地方政府不得不牵头来筹集资金，确保停工楼盘重新开工，顺利完成保交楼任务。

除了烂尾问题，郑州楼市更虐心的是天量的住宅供应，直接把整个市场砸在地上。

据郑州自然资源和规划局披露的2022年第三季度郑州市存量住宅用地信息显示，市区831个项目，存量住宅用地总面积3251.69公顷。

其中，未动工土地面积869.56公顷，已动工未竣工土地面积2382.13公顷，未销售房屋的土地面积为801.88公顷。

若按照高层住宅3.0的容积率计算，郑州住宅的潜在供应量为3251.69万平米*3=9755.07万㎡，接近1亿㎡。

按照此前年均1300至1800万㎡的销售速度，郑州潜在库存的消化周期为5.4-7.5年。

按照克而瑞数据，11月，去库存困难户郑州的去化周期高达57个月，接近5年，和测算的数据相比，取的是最低值。

也就是说，如果郑州的楼市需求没有明显好转，那么，未来即使不卖地不新建房子，存量住宅也能慢慢卖至少7-8年。

这也就是为什么郑州要重启货币棚改这个核武器的原因之一了。

像合肥、杭州等城市，库存消化周期在1年以内的城市，稍微放松一下限购限贷政策，楼市热度马上反弹。

但是换作郑州这样一个库存消化周期动辄5年以上的城市，只能下猛药。

而郑州此次出台的“救市”政策，对其他城市具有很强的示范效应。

比如房地产库存高企、去化周期超24个月的压力城市；

土地财政依赖度高但楼市量价齐跌的城市，都有很强的动力来调整首付比例，以及出台货币化安置政策。

03

对于政策，郑州已经出尽利好。

对于经济，今年前三季度，郑州在遭遇疫情打击的情况下，GDP总量达到9968.41亿元，排在北京、天津、青岛前三甲之外，在北方城市中排名第四，说明郑州的经济运行还可以。

总的来讲，郑州作为强省会，汇聚资源能力超强，未来还有一定的提升空间。

从城市首位度来看，上半年郑州GDP占全省的比例（21.9%）比较靠后，这正显示了它未来还有增长潜力。

另外，过去5年，郑州GDP占全省的比重有所提升，而且在全国省会城市里算提升比较快的一个。

所以，长远看，郑州这个城市值得看好。

那么，郑州要解决发展问题，关键在于利用地利优势，继续提升产业能级，把已有的中低端制造业进行升级，加强创新和新型产业的发展。

由此带动人才聚集，提高居民收入，提升城市的吸引力和竞争力。

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