一个四省交界城市崛起的典型样本（一起透视这个弱省会城市的逆袭崛起）

关于厦门，我已经发过一篇文章来解读：在这个城市，套用北上深杭成渝的楼市方法论，全错！

今天，我们来解剖福州。

下一篇，泉州、昆明。

1

地形之不同

在分析福州之前，先来明白一个事情。

是地形。

再放大。

福州和昆明、兰州一样，四面环山或面水，拓展有限，土地稀缺。

这样的城市，框架不可能一直一环套一环的扩大，房价反而是安全的，因为，核心永远是核心，中心永久是中心。

但西安、郑州、成都、沈阳就完全不一样了，拆不动了，就立即再弄个环，或拉出去再弄个新区玩。

福州这样的地形也决定了，福州空气也非常好，因为有大山阻隔，福州的空气属于大海，却不与内陆交融，据在福州居住的人讲，住了十多年了，没发生过雾霾。

所以，在分析一个城市之前，不单要先看数据，更要关注地形之不同。

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省很强，但省会不强

普及一下弱省会：以前的宁波，碾压杭州，如今呢？以前的青岛，碾压济南，未来呢？以前的洛阳，不DIAO郑州，如今呢？如今的苏州，还在碾压南京，未来呢？

中国的特色，就是政治的特色，不可忽视，不可轻视。

政治周期的演变，不可忽视。

相比省会城市不强的这些案例，我们关键要看，价差多少？现在贵不贵？未来有没有空间？概念和利好还有多少多大？

福州虽贵为福建省会，但IP远不如厦门。

所以，每一个福建人都有一个梦想在厦门岛内有套房，但却没有一个在福州有套房的梦想。

还有的是，厦门最早贵为经济特区，所以，在很长一段时间里，厦门总体是超越福州的，教育、经济、房价、知名度、重要性，都是。

但是，但可是，如今，一切正在悄然发生变化。

有政治因素，也有经济因素。

更多的缘由，你需要去百度一下领导的履历。

3

来看房价

最好的区域（鼓楼、台江），30000的基本面。

而厦门，最好的区域（湖里、思明），是50000的基本面。

核心区30000的基本面，相当于哪个城市？

相当于南京（其实比南京还要便宜一些），更比杭州广州便宜，比武汉成都要贵一点。

福州房价，介于南京与武汉之间。

所以，分析福州值不值，就要同步思考南京值不值 ，以及，南京和福州哪个更值的问题。

在分析南京和福州之前，先来VS一下厦门，这儿更多的是福建省内资源的转移和量变。

或政治，或经济。

福州当前的投资空前的大，远超厦门和其它城市，持续多年之后，会产生如何的变化？

如果还不明白，请再次百度一下领导的履历。

下面，我们来说机会。

机会分两种。

1、市场机会。

2、政策机会。

这两个机会，在厦门，都没有。

厦门价格逼近深圳，同样的价格，傻子都知道，深圳更安全。

厦门没有限价红利，政府虽有限价，但开发商却卖不到限价的价格，限价也形同虚设。

福州却不一样。

价格比厦门低近一半，强省会时代正在崛起，政治利好频频兑现。

4

东进南拓、沿江发展

1、整个城市是东进南拓的发展势头。

一张规划图，说清楚了福州未来的样子，全面阐述了东进南拓。

所以，城市西边必将落寞，北边也将黯然。

东进桥头堡不会差，南拓第一站也不会差，但太东太南必然是坑，有概念，但无法实现。

这是福州的大势，机场在东部海边，高铁站在东南边。

2、学习杭州武汉重庆，沿江发展是重点。

目前的总部、地标，也是沿江两岸在发展，金融街一期二期、518米高的福州地标建筑也都在江北沿江。

所以，三环内沿江片区，未来大有可为。

目前福州的CBD，也就是金融城，也是沿江而建。

5

机会与坑

下面，我们来谈福州楼市基本面。

1、福州144平米以上的房子不限购。

所以，外地人有机会入场。

2、房价天花板5万/平，基本面3万。

天花板决定了未来空间，天花板是厦门的一半，和南京差不多。

最贵的就是在售的泰禾金府大院，单价50000元，东二环泰禾广场旁边，福州新贵最喜欢的地方。

还有就是金融街旁边的香开长龙，售价50000，属于CBD旁边的稀缺概念。

东二环，最繁华的泰禾广场附近，二手房36000左右，代表着福州核心区二手房的基本面。

3、限价严格，有限价红利之漏可捡。

典型的两个楼盘，公园左岸，周边毛坯二手房38000，该楼盘限价36000带装修，很大的漏，福州第一推荐；

公园左岸价格：

中发印象外滩，南拓第一站，目前售价27000毛坯，算是我在调研过程中发现的第二推荐。

可以买，安全，会涨。

3、福州的坑

谈坑之前，我来放一张价格图。

哪儿值，哪儿不值呢？

方法论和其它城市都一样，新区通常都是坑，而福州的新区是远离主城区的长乐新区，规划面积也很大，400多平方公里，基本是就是一大坑。

房价还不便宜。

4、福州的机会

只是知道这几个远郊坑就够了吗？非也，非也，远远不够。

恕我直言，在我眼中，放眼望去，基本全是坑。

为什么？

福州是在恪守政治正确的城市，严格限价，限价之下，城市房价呈现扁平化，价格高的地方被压抑，价格低的地方被抬起，从而让城市均价逼近政府想要的均价。

所以，价格低的地方全是坑（说坑可能不严谨，但我要强调的是更正确的购房选择，在更正确面前，其它所有正确就都是错，也就是坑，特此解释，希望大家别较真），就是这个道理，就是这个逻辑。

所以，福州的购房逻辑非常简单，江北边，三环内，只看非绑定的限价新房或二手笋盘即可，其它区域统统不用看。

至于五四北，倒是可以适当关注，离主城区很近，在售楼盘多，价格也不贵。

6

总结

福州值不值得入？

首先，福州有机会，有漏，但相比价格相当的南京，我更推荐南京。

为什么？

南京是全国人民的南京，福州是福建人或闽北人的福州，这是根本性区别。

南京融入了大中国，福州并不是，但福州缘于自己的地形、经济、地位，房价依然安全，并有局部机会，这不冲突。

对于外地人来说，当前的福州可以考虑可以关注可以配置，这儿在崛起，这儿未来有想像空间，这儿的房子144平以上不限购。

但福州不应做为异地配置的第一考虑，因为同样价格，还有南京、武汉、成都、广州可选。

对于福州人或闽北人来说，购房建议非常简单，请只关注江北边、三环内的限价非绑定新房或淘二手笋盘。

其它区域一律不看，不管是打着陆家嘴概念的福州湾，还是打着副中心概念的长乐新区，还是打着南拓第一站的奥体和会展，还是打着便宜口号的马尾，统统不看，统统不买。

被疯抢的福州湾，在我看来，不放手的也都是韭菜，纵有太多概念加持（游乐场、三江交汇、陆家嘴金融中心、五星酒店、太古里商业街、大型水秀等），依然韭菜。

最后，当我路过泰禾总部，心中默默的说：泰禾，加油！

企业不易，泰禾不易，对于一个为福州做出巨大贡献的本地开发商，我们没有理由不为他加油，希望他挺过难关，没有了泰禾，是福州人民的损失。

当你站在东二环泰禾广场附近，就会明白，噢，好吧，这儿真的是缘于一个开发商而成就的福州新贵区域。

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