楼盘过剩时哪些房子保值（这是住宅保值逻辑的缩影）

闲来无事和一哥们儿同游石景山，我把目标锁定在了石景山成交排名前四的小区——三个老旧小与一个不算新但是价格极其坚挺的品质二手。

跟我同去的兄弟纯粹帮忙当司机，哥们儿家在郊区有院子所以也没什么购房需求，因此更不可能懂房产这一行当。然而，就这么个哥们儿在看过了四个小区之后，指着四盘里唯一的品质二手远洋山水说，贵还是有贵的道理。

不多说废话了，我们从四个小区中三个老旧小区开篇。

2022年石景山二手成交第二——永乐小区。

这小区就在远洋山水西边，四五环之间，鲁谷板块。再怎么讲，鲁谷板块也依然是石景山现阶段配套最完善的板块，毕竟万达等最近10年的配套设施都杵在周边。

小区本身甭琢磨，六层红砖楼、进入小区的电子杆永远处于开放状态，小区里能停车的地方绝对不会干别的，不能停车的地方也得想办法停车。60平米左右的传统红砖楼两居户型，大差不差都长那样，要么南北的长条或者刀把户型要么就是纯南，主力成交基本也就是这类户型。

小区房源的价格基本4万大几，低楼层纯南向的房源因为户型好一些价格会更高一些，如果赶上四四方方80多平米小三居，虽然客厅很小还是暗厅，价格也能给你报到5万一平米。

此中有一插曲，司机兄弟开着车突然说了一句，这校车不错…我抬头一看，这不是我大神车么…

2022年石景山二手成交第三——模式口西里。

这等于直接告诉您地方在模式口了，模式口西里这小区给我的印象主要有仨。

第一，我感觉到了重庆。可能是因为临近山边，小区高低错落，走在小区内左手边可能跟你平视的是楼栋二层，右手边则是底座，想看右手边的楼，下车先上一圈儿楼梯。

第二，应该骑车进来，而不是开车进来。因为路不熟，我俩在里面干了好几回怎么进去怎么出来的事儿。最主要的原因还是停车难，所以哪儿哪儿都停满了车。

第三，买了这小区的房子，说的拖大点，可以一辈子不出小区活着…因为小区规模大，内部配套全。从学校到邮局再到乒乓球室…

我放一张照片，这是小区里面的石景山小学，一方面能看出来高低差，学校在路下边，一方面也说明了社区配套丰富。

小区的楼栋产品也多，从红砖楼到早年的高层塔楼，什么都有，户型产品也多样。最关键一点，小区整体价格在这一片算便宜的。社区体量大外加房价相对较低，是模式口西里在这一片扛把子的主要因素，在这里200万出头能买到两居。真要考虑小区环境好点、周边配套好点，没什么说的总价就得奔着300多万去看海特花园了。所以说白了，模式口西里最大的优势就俩字便宜。

2022年石景山二手交易量第四——海特花园。

从模式口西里出来一路往西，没多远就是海特花园。然而到了海特花园这片区，毕竟等于苹果园板块，这里算是石景山配套较好的板块了，周边城市界面直接上升一个档次。

尤其是海特花园西侧还有即将在2023年春节后拍卖的石景山一宗住宅用地，该地块给出来的74800元/平方米的价格也在无时无刻的提醒说，哥们儿这里的新盘市值7万 。

不同于前两个介绍的楼盘，那哥俩主力成交房源还是6层的红砖楼里的房源。而到了海特花园，虽然小区也有不少6层无电梯，然而真正成交好的并不是这波红砖楼，是有电梯的两居。这里两居普遍总价350万以上，算是整个这一片电梯房源成交一霸。

说实在的，海特花园已经是这三个楼盘里稍微有点小区环境的了。但是…

小区的绿化带里我看到的是，冰冷的被褥…

不知道谁从哪儿弄来的高级锥桶，用于占车位。最厉害的是人家锥桶还带铁链子与锁…

以及我应该很多年没见过的这玩意…这是应该叫胯子？

这仨小区能够成为区域内年度成交前四的小区，有共同点。

第一，小区本身体量大。

第二，小区自身或周边配套全。

第三，主力成交200万到300多万的价格。

体量大代表着房源多，房源多成交量才能上的去。其实这点同样适用于一会儿要说的远洋山水。外加上第二三点，便宜么、配套还行么，所以交易量就多了。

然而还是那句话，贵有贵的道理。

在冬季有明显经过维护的绿植，只能在多年排名石景山交易量第一的小区远洋山水找到。因为人家当时盖的时候有园林景观这方面的规划，外加上后续的物业维护，才能有这样的景别。至于其他三个老旧小区，不可能有这样的园林以及维护的。

而远洋山水小区还告诉了我们另一个案例，品质决定价格。项目二手挂牌房源中，南区楼王远景阁有挂牌9万以上一平米的房源，其他楼栋的纯南向差不多面积的两居甚至有挂牌价格不足7万一平米的房源。这算是同一小区不同楼栋，价格却有将近3万一平米的挂牌差距。

这事儿不光是石景山存在，其实在北京的高品质二手房市场、更好的户型更好的品质本身也是价格的依托。尤其是最近这两年，您能明显发现户型很好的三居通常价格要高于小区面积最小的一居单价。在未来以居室大小决定价格的概率会越来越低，更好的户型才是决定价格是否坚挺的核心要素。

这里也有个丢人的事儿可以跟大家分享。挨远洋山水南区门口，我们哥俩一个劲的看在门口等车的一美女。我那兄弟坏啊，利用中控直接把我这侧窗户放了下来，一放到底那种。放下来的时候我正在努力的看人家姑娘，而姑娘正好就在我这侧窗外…算了剩下的不说了，反正给我整的很尴尬。

后来司机哥们儿问我，远洋山水二手房多少钱？我说7、8万。他又问我之前看的那三个呢？我回，都差不多，4万块钱上下，贵点的带电梯的5万。你要算这仨小区最便宜的有3万多一平米的，远洋山水最贵的有9万多一平米的，差6万~

就在那时，这个完全不懂房产的哥们儿指着远洋山水说，贵有贵的道理，咱要再买房也得买远洋山水。

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