如何定义群租与合租（都市蓝领如何安放一张床）

编者按：2022年8月31日，首批三单保租房/保障房REITs上市，受到市场热烈响应。从2021年开始，保租房作为房住不炒、租售并举的重要内容，不断受到政策端的利好加持，各地纷纷出台认定标准、推进纳保工作，相关贷款也不再纳入贷款集中度管理，基础设施公募REITs底层资产扩围至保租房……

一系列政策组合拳接力，为住房租赁市场的顺利发展打开了此前未有的格局。随着更多后来者的积极推动，租赁市场有望更好地保障城市居民特别是新市民的居住权益。据此，经济观察报推出租房新章系列。

（图片来源：受访者供图）

经济观察网 记者 丁文婷王萍是漕河泾某美发店的美容师，每天晚上十点下班后，店里的发型师、美容师三十几号人会“浩浩荡荡”回到隔壁小区的几套“宿舍”中——那是由公司租下的几间两居室，里面塞进几张上下铺，男女分开入住，4-6人一间。

附近几个小区里，这样的“宿舍”并不少，健身房、足疗店的员工都租住在这样的房子里。王萍明白，这就是“群租”，疫情期间上海封闭时，他们也成了小区居民们惧怕甚至是投诉的对象。对王萍来说，那也是一种随时会被清退出去，摇摇欲坠的漂泊感。今年11月23日，禁止群租被写进《上海市住房租赁条例》，该条例将在明年2月1日实施。

群租隔断房被明令禁止的背后，是合规的蓝领公寓逐步推向市场，根据“十四五”规划，上海要发展20万张床位。

同样是睡床位，王萍时常羡慕在连锁餐饮品牌店工作的一位老乡，住在公司提供的宿舍里，那个宿舍也被称为“蓝领公寓”，虽然也是6人间，但是安全、规范，也有人定期打扫公区卫生。

对广大都市蓝领来说，他们的“一张床”在哪，同样关系着幸福感和归属感。

需求蓝海

国家统计局数据显示，第三产业已成为带动经济增长、吸纳就业人员的主要力量。2021年，我国第一、二、三产业就业人员分别为1.7亿人、2.2亿人和3.6亿人，第一、二产业占比比2012年分别下降10.6和1.3个百分点，第三产业占比上升11.9个百分点。

庞大的第三产业从业者进入一二线城市，也带来巨大的租赁需求，但大城市高昂的租金也与使得“蓝领”们的居住成为难题，这一部分人的居住需求也长时间被淹没在大城市里。

轻松寓联合创始人&COO吴涛一直记得这样一个场景：曾经有几家酒店因为大量的员工没地方住，找到该蓝领公寓想要定制一些宿舍解决员工住宿的问题。与属地管委会沟通后，管委会心生疑惑，为什么还有这样的诉求？区里的公租房、廉租房应该都可以申请入住的，且要求并“不算高”：本科以上学历，一个月不到2000块钱的租金。

“但真正一线的服务人员或者我们所说的蓝领工作者们，可能本科以上学历的比例并不高。”吴涛表示，即使在一线城市，真正到手的收入也就3000-4000块钱，花一半去租房子，非常不现实。而对用人单位来说，如果由企业进行补贴，数百名员工每个人增加2000块钱，对企业的运营成本来说，是一笔极大的支出。

蓝领作为城市中最需要保障的群体之一，在“高门槛”的住宿产品之外，亟需一个专门的产品针对性解决住宿问题。宿舍型公寓的需求应运而生。

不同于白领公寓以单间形式定价，蓝领公寓大多是通过与企业合作，出租床位，收取租金，因此，蓝领公寓也被称为宿舍型公寓。2021年11月底，上海就提出，为解决好新市民、青年人的安居问题，持续推进完善从“一张床”“一间房”到“一套房”的多层次住房供应体系和“租购并举”的住房保障制度。

其中的“一张床”，指的就是宿舍型产品。就目前来看，宿舍类公寓的需求与供给差距仍然巨大。根据ICCRA住房租赁产业研究院数据，截至2021年10月，分布在38个城市的2800个项目的65.9万间集中式租赁房间中，满足年轻人需求的青年公寓占比最大超过8成；其次是满足新市民需求的租赁式社区，占比超过10%；而面对企业基层员工的宿舍型公寓占比仅为8.62%。

床位在哪里？

相比白领公寓，蓝领公寓在选址布局方面的考量因素有明显区别。吴涛介绍，白领公寓等服务于to c端的租赁住房，在位置选择上更倾向于中心位置和出行便利。而宿舍型公寓未必选择建在传统认知上的租住核心地段。

以轻松寓的康桥店为例，该项目位于浦东外环线边。距离地铁站有近2公里的步行距离。一共三栋楼，600多间房中的3000张床位承接了大量来自十几公里外的客户需求，比如浦东陆家嘴、前滩、花木、世纪公园板块的客户，员工租客占比达到了7成。其次是一些生物医药、芯片、高精尖制造、精密仪器制造等企业，周边产业配套租客占比不到30%。

项目也为一些企业提供了定向班车。吴涛表示，与白领公寓提供的地铁站往返通勤班车服务不同，蓝领公寓均提供定向班车服务，多是针对企业的，同一通勤方向的企业甚至可以共享班车，节约交通成本。

根据魔方官网，其蓝领公寓产品线“9号楼”在上海的20家门店中，内环内的项目仅有2个，其余店铺均在中外环和外环外。魔方生活服务集团副总裁李亮告诉经济观察网，“9号楼”目前服务的企业类型包括酒店住宿业、餐饮业、城市运行保障行业、软件信息技术服务业、制造业等，近两年，卫生医疗行业的客户需求也在增加。随着产业结构升级等因素，越来越多的客户来自能源开发、汽车制造等新兴产业。所以，“9号楼”的选址也通常在CBD、产业园区和服务业密集区。

“轻松寓在营的项目中，在内环的较少，大部分在中外环及外环外。”吴涛告诉经济观察网，从企业运营的角度说，目前市场上的玩家也更愿意在中外环建造蓝领公寓，租金坪效差距不大，但拿房成本更低。比如在内环想租下一栋楼用于建造蓝领公寓，可能比外环外拿房成本高出50%，但床位租金差距可能不到20%；另一方面，在市中心区域拿房难度更高，同样的房源会有多种业态竞争，而蓝领公寓能提供的租金竞争力并不高。

李亮介绍，魔方仅在一二线城市拓展宿舍型公寓，目前已进入11个城市。

根据ICCRA统计，宿舍型公寓目前主要分布在一线城市和热点城市，超过50%分布在上海和北京两地；由于主要为企业服务，大部分宿舍型公寓分布在城市中热点就业区域的周边。

不过在吴涛看来，蓝领公寓辐射的能级比白领公寓更广泛。除了一线城市，轻松寓目前收到的客户诉求还集中来自于杭州、南京、苏州、宁波等上海周边地区。此外，郑州、武汉、成都、长沙等城市也有各类企业提出了企业宿舍的各种诉求。吴涛认为，这样的需求很好理解，以酒店类型的企业客户来说，在全国主要城市都有酒店，都有解决员工住宿的需求。

区别于白领公寓

在许多从业者看来，从经济收益的角度来说，蓝领公寓更加稳定，一方面是因为企业的续租率高于个人客户。根据ICCRA数据，服务企业客源为主的产品（如服务式公寓通常服务企业高管，宿舍型公寓直接面对企业采购）续约率最高。在所有租赁产品类型中，宿舍型公寓的续租率最高，达到了80%。

另一方面，蓝领公寓的坪效更高。蓝领公寓采用上下铺、多人间形式，“可以理解为，白领公寓按面积算租金，而蓝领公寓按照体积算租金。”吴涛说。

吴涛解释，按照政府要求，蓝领公寓的人均套内面积不能低于4平方米，轻松寓一般人均面积在5-6平方米，在业内已经算较高的。但一般白领公寓的房间至少在十几平方米至20平方米。

人均面积差距就会体现在租金上。吴涛举例，比如轻松寓位于内中环间的一家门店，旁边某家连锁的白领公寓，同面积的单个房间平均月租金在4500元，但我们可以租到9000元以上，但是企业所承担的每个员工的住宿费用其实是更低的。

更大的人口密度也需要更多的安全措施与更精细的运营和管理。李亮告诉经济观察网，对宿舍型公寓来说，安全是重中之重。一方面，宿舍的人均面积需严格遵守改造规定；另一方面，在运营中，也需要平衡企业与员工的诉求。

吴涛表示，宿舍型公寓与to c的白领公寓更大的区别在于，虽然实际入住的是企业员工，但蓝领公寓签约的主体是企业，直接面向企业服务。蓝领公寓还提供了一些企业人力资源管理的服务。例如轻松寓的管家每天都要查房，以便及时发现一些安全隐患，这也是许多企业提出的诉求。

此外，轻松寓每个季度还会给企业提供一份员工住宿的大数据管理报告，企业人力资源负责人可以了解员工是否虚报住宿、晚归等情况。“从脱敏的角度，我们只提供比例数据而并不会具体到个人。”

而在服务员工方面，蓝领公寓企业也尽可能在避免互相打扰以及提供更舒适环境上进行设计。

经济观察报注意到，轻松寓康桥项目，除了提供健身房、洗衣房、智能直饮水等免费使用的设施设备外，还有配备了一些投影和音响培训会议空间，员工可以学习、开会或培训使用。房间内，为避免开房间顶灯造成的干扰，每个床头都配备了阅读灯和USB充电口，床帘选用布拉轨，相对来说比较安静。

李亮介绍，魔方“9号楼”的卫浴采用了三分离设计，即洗漱台、坐便器和淋浴间分离，洗漱台为每位住户都设置了独立的牙具格及洗漱用品收纳柜，以保障卫生和私密。

未来如何？

经营蓝领公寓5年以来，吴涛发现，许多企业选择宿舍型公寓，不仅是为了住宿，背后更多是为了招人、用人和留人。吴涛感叹，北、上、广、深的基层员工需求太大，但这几年，尤其是一些服务行业企业基础员工招聘难度大、流失率高，蓝领公寓的发展也基于此。

随着2021年11月上海出台《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》，正式将“一张床”也列入多层次住房供应的住房保障体系中。包括魔方公寓“9号楼”、安歆公寓、轻松寓等主打蓝领公寓的企业也纷纷加入了纳保行列。

魔方“9号楼”的项目都在积极“纳保”，应纳尽纳。李亮解释，纳保可以为宿舍型产品背书，向不了解我们产品的企业和大众证明我们的宿舍型产品是合法合规的，同时也可以为企业和住户带来政策上的福利，在租金、水电方面减少他们的负担。

吴涛介绍，目前轻松寓在上海的8个项目，已经有两个项目完成纳保。后续开展经营的重资产蓝领公寓项目也会实现“应纳尽纳”。

经济观察网发现，在纳保过程中，多家蓝领公寓也面临一些与白领公寓纳保相同的实际困难，包括“民水民电的认定”、“工改居”的租赁住宅纳保等，各区的标准还不能完全统一，这也是白、蓝各家公寓普遍存在的问题。

与此同时，宿舍型公寓的相关规范细则仍待完善。在政策面上，除了建造规范之外，目前几乎没有单独针对宿舍型公寓的政策。比如纳保方面，宿舍型公寓作为长租公寓的细分领域，尚未建立独立的评估体系。在纳保对租金进行评估方面，只能参照周边同品质、同地段的白领公寓或是民宅，但这样的评估是不准确的，相同的房间面积，白领公寓可能住1个人，蓝领公寓要住6个人，运营要求和成本都会更高。虽然在实际纳保过程中，多人间会作为一项考量因素在价格上略微上浮，但仍不够精准。

相对于传统住宅开发，长租领域业态还不算成熟行业，宿舍型公寓是更为新型的领域。不论是企业还是政府，也都是一边实践、一边总结经验。

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