狗熊岭三巨头人物志（仁和三兄弟大厮杀）

01接着聊仁和板块。上篇指路：不在顺义买房，不了解刚需盘的内卷万万没想到，上篇文章，最终成为三家粉丝的大战。猫叔我呢，是一位非常和气温柔的小姐姐。大家可以互骂，但是别上升到我，不然我就要让你领教领教，什么是以德服人。挺旭派：

挺路派：

挺龙派：

接着聊。上篇发出后，对于旭辉和路劲的两居户型选择，我说更倾向于路劲。这里放一下旭辉72平两居的户型。和路劲68平对比，我估算了一下，旭辉的主卧和北向次卧，稍微比路劲面积大一些，但大的不多。

而客厅的开间，旭辉是3.3米，路劲是3.5米。客厅 餐厅的面积，旭辉是19.8平，路劲客厅 室内阳台的面积是18平左右，加上餐厅4平左右，大概是22平。所以，看上去建筑面积，旭辉更多，但实际的可用面积，路劲更多。主要是差在了阳台上。看到这里，有同学说，猫叔你是不是偏心了，旭辉也有阳台呀。为什么不给旭辉算进去。因为旭辉的阳台，是室外阳台嘛。关于这一点，匿名表扬下，猫叔的老粉已经学会抢答了。这位老粉的买房理念，果然深得猫叔持家真传，都是精打细算，一张煎饼绝对不加两个鸡蛋的那种。

旭辉89平户型的问题，其实和72平两居的问题是一样的。这里也放上龙湖的90平户型来对比。

旭辉虽然赠送阳台，依然是室外的，可利用空间不大。路劲南向阳台和北向设备间都放在了室内，还多了一个储物间，实用空间多。龙湖南向也有赠送面积，不过是三个飘窗。

至于旭辉127㎡和路劲128㎡，我更喜欢旭辉。

其实从面宽和尺寸来看，路劲总尺度要比旭辉更好。而且格局更灵活。但是这一次，旭辉的样板间里终于把阳台面积放在了室内，整体的开间尺度不错。卧室空间也相对均衡。而路劲是大宽厅设计，卧室开间相对不大。房间看上去会有些小。这个粉丝的分析，很赞同。

再加上，旭辉比路劲整体上更偏向于改善，以及展示区的用心程度、综合产品优势，旭辉要更好，我更认可旭辉。出于怜爱，我犹豫了一下要不要对比龙湖120平的户型。主要是怕龙湖尴尬。我放一张图，你们就懂了。120平的户型，龙湖客厅面宽3.8米，而旭辉127平是5.6米。论户型龙湖优势不明显。

跑盘时，我直接质问龙湖小哥哥，你们120户型面宽怎么比旭辉差这么多的时候，小哥哥说：外行看面宽，内行看门道，宽厅设计在未来您入住后会产生很大使用问题，120㎡标准四居是最经得起推敲的，并且同样四居路劲是125㎡、旭辉是127㎡，总价上可以节省近30万。

所以从户型尺度来看，两居户型、三居户型，路劲胜；四居户型，旭辉胜。

四居性价比，龙湖胜。

02但是，是不是龙湖不值得买呢？当然值得。甚至可能龙湖，是卖的最好的。只看上文，你可能觉得，龙湖户型很差。但其实龙湖两居、三居的得房率都能到80%以上，四居得房率能到90%，整体不算差。可惜，龙湖遇到的对手更强劲而已。单从户型上来看，龙湖确实不如两家。不过大家买新房的逻辑也不完全取决于尺度。还有品牌、墅区概念、精装、物业。路劲、旭辉的优势在于户型的实用度，龙湖立足点是别墅、园林。单纯从开发商品牌来看，你跟别人聊天，你住在哪家房企的房子里时候，会更有面子？当然是龙湖嘛。你看灵魂拍摄手猫叔，在售楼处录的视频截图，就知道三兄弟里龙湖的示范区是最好的。接下来，又是猫叔小课堂时间，干货很多，搬个小马扎坐好听。这么专业的教你如何买房的文章，应该是独一份吧。机会不多，请好好珍惜。关于如何选房，其实呢，大家只需要逆向思维，分析下开发商是如何割韭菜的。你明白他的套路，你就能见招拆招。简单的说一下，龙湖企业惯用的套路吧——差异化竞争。对开发商来说，仁和板块面临的主要问题，就是价格瓶颈。不是在顺义生活的人，不了解这个板块。对于在望京等地工作的朝阳群众来说，仁和距离地铁太远，基本不考虑。

我来贴一些真实的网络评价：所以这种情况下，来买仁和的人，是购买力不太够，又要产品足够好才能被吸引的人。我在售楼处跟买房的几个小姐姐聊天，大家一致觉得，仁和卖不到4万。而且这个价格，首付也要找父母借点钱。你看，仁和大部分就是这一类的买家画像。但是龙湖是怎么思考的呢。假如仁和板块80%都是在意价格的刚需买家，还有20%是对价格不太敏感，更在意品质的买家。你是龙湖，你怎么做？看上去，做刚需盘市场更大，但前有路劲后有旭辉，免不了要打个头破血流。如果去做改善呢，那么就避开了大部队的竞争，只需要获取20%客源就OK了。所以龙湖做了叠拼而不是刚需盘。这是龙湖的第一个套路。你从他的套路你就会知道，龙湖的精装和园林、物业等成本，是一定会拉开另外两个盘的。这一点，已经是明牌了。第二个套路，就是高低配。这里面的门道，其实很多。高低配，就是小区搭配着小高层、洋房、叠拼一起卖。按照1.6的容积率，如果全部做成叠拼，那么密度太大了。而且叠拼总价700-1000万，虽然性价比是有的，但卖的可能没那么快。但是龙湖做别墅出身，也想早点出货。所以就会做出一部分高层、洋房。销售策略是，高层、洋房价格便宜些，性价比高，适合快速销售。而叠拼的价格，实现溢价，提升整个项目的品质、调性。知道这个销售策略，你就明白，在龙湖物业管理不翻车的情况下，买别墅区里的高层、洋房，是最划算的。

对比叠拼，高层、洋房的业主，可以以更低的价格进入一个环境更好、邻居圈层更好、物业更好的小区，是不小的诱惑。当然，入住以后，关于洋房、高层业主和叠拼业主们会不会因为公共绿地、公共配套的占有问题打架，那就是后话了。一句话来说，从投资角度，买高低配里的高层、洋房是值得的。

别着急，这里还有一个问题，是如何选房。既然高层、洋房是为了走量，肯定不会给你特别好的位置。叠拼是为了溢价，当然给最好的位置。我标注了90、105、120户型的楼栋位置。尤其是90户型，边边角角很正常。小区是四个地块。为了让叠拼有足够的视野和采光，龙湖把南向的位置都给了叠拼。而且为了足够的私密性，西北角龙湖自己运营的商业楼那个地块，也没有安排叠拼。所以高层和洋房的选房思路是：1、尽量选择高层。因为前边叠拼有遮挡，对低层的采光有影响。2、尽量选择距离叠拼比较近的位置，绿地资源和视野更好。03好了，如果你看完仁和板块的两篇文章。应该也对仁和心中有数了。但习惯喂到嘴里的猫叔，最后再念叨几句：1、如果是考虑流动性、上班便利、投资，首先以15号线沿线的老破小为主。也有粉丝提到，15号线沿线，有个石门站的前进花园·玉兰苑，地段不错，是现房新房，均价3.8万。可能是前边看的好户型比较多。我看了这个楼盘的户型，是心梗的程度。95平做两居早就过时了。我宁可在二手房老破小里找，或者买仁和，也不会买这个。

2、两居户型，如果是以自住为主，短期不换房。考虑性价比和增值，先考虑路劲。3、三居户型，先考虑龙湖，去龙湖排卡，抢！再考虑路劲、旭辉（排名有先后）。4、四居户型，如果是考虑居住舒适度，有点小资情节，可以多花一点钱，优先买旭辉/龙湖、路劲（排名有先后）。5、后沙峪板块也跑盘过了，后续再写吧。

中海寰宇视界以（西五环边 临铁 不限价 无配建），距离地铁稻田站仅200米，纯商品房，精装交付，带智能家居.... 这系列的光环吸引了不少的购房者的眼球。

项目户型产品较多，一居约 53/59 m²、两居约 72 m²、三居约 96 m²、四居约 135 m²、smart 墅约 150-280 m²，总价区间300万-800万是，首付105万起；选择多样满足不同居住需求的客户群体。

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