温州城发项目规划最新（这座规划中的温州城市综合体）

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日前，市自然资源和规划局发布了《永嘉县瓯北镇中心区（ZX-F、ZX-K）分区控制性详细规划(修编）K3街坊》。

K3街坊规划范围东至新桥路、南至双塔路、西至江北大街、北至瓯北大道，总规划范围面积约为34.70公顷（521亩）。该区域地处瓯北西部产城联动核心片区的核心区域，以居住、商业商务、休闲娱乐功能为主。

从下面的用地规划图可以看出，该区域南片为5宗住宅用地，仅有北侧沿罗浦礁大河为商业、绿地。

其实去年11月，市自然资源和规划局发布了《永嘉县瓯北镇中心区分区控制性详细规划（修编）》，就包括K3街坊在内。

根据当时的规划，K3街坊东南角，即双塔路与新桥路交汇处，为商业用地，规划打造一座商业综合体、1幢高约120米的地标建筑。

原规划图

双塔路是瓯北知名商业街，该地块对面是当前瓯北唯一的商业综合体领悦广场（原置诚广场）。当该地块规划了商业综合体、地标建筑，将与领悦广场、双塔路共同形成一座商圈，成为今后瓯北的商业中心。

本次规划修编，该商业地块被改为住宅。也就是说，规划中的瓯北商业综合体，取消了。

目前，该地块已完成拆迁。

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这座商业综合体为什么取消？显然，楼市低迷，开发商拿地积极性降低，连住宅都不好卖，带商业的综合地块就更难卖了。

一般来讲，像瓯北这样的地段，相对适合“短平快”、“高周转”房企开发的中档商业综合体。如今，这类房企不断传出暴雷的消息，显然他们已自顾不暇、无力扩张。

至于央企，它们往往践行“中心择址论”，普遍择址城市核心地段、打造中高端商业综合体。瓯北不符合“中心择址论”，更何况永嘉尚未撤县设区，该地块也非南向一线江景地块。

鉴于此，这座商业综合体取消，也在意料之中。可见，这块地拆得迟了点，错过了2020-2021年上半年这一轮土拍热。

当前，瓯北仅有1座领悦广场符合商业综合体标准，其余均为小规模社区商业。随着对面的商业综合体取消，领悦广场将在很长一段时间，在瓯北保持唯一性。

但是，领悦广场规模不大，由普通运营商经营，品牌档次、运营情况均一般，与知名商业综合体品牌存在一定差距。

领悦广场

随着对面的商业综合体改为住宅，领悦广场所在区域，未来将难以拓展成为现代化商圈，缺乏对其他区域的影响力与辐射，可能向社区商业演进。

与瓯北仅一江之隔的三江商务区、滨江商务区，如今正在如火如荼建设中，均带有城市综合体，并谋划现代化商圈。那么未来，瓯北的中高端消费，或将进一步流失。

03

如今，温州提出拥江面海发展战略，城市总体上将沿着瓯江一路向东发展。不仅仅是瓯江南岸的温州市区，瓯江北岸的永嘉也在向东发展。

10余年前，永嘉启动开发三江商务区，如今瓯江沿线已大体建成。今年，永嘉与央企金茂签约了约3800亩北外滩框架开发协议，三江商务区将继续向东延伸至七都大桥。

建设中的三江商务区

同时，瓯北东北方向的黄田，借着永嘉站改造升级为温州北站的契机，也启动了城市开发，未来有望在温州拥江发展过程中，成为瓯江北岸关键节点之一。

在此背景下，瓯北显得有点偏西了，再加上城区整体比较成熟、可开发土地相对有限，近年来少有重点项目落地。当温州市区通往三江东片的府东路隧道即将动工，通往瓯北的环城东路隧道却依旧停留在规划中。

瓯北

不过，瓯北依旧是瓯江北岸生活氛围最浓厚的区域之一。随着瓯北启动城市更新，将有效改变瓯北双塔路以北原先“脏乱差”的城市面貌，让瓯北的人居环境明显提升。

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