安徽有重点发展芜湖江北（安徽省三四线城市）

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文／ 马千里、俞倩倩、李诗昀

调研感受

• 政策面相对宽松，控大涨到防大跌，降价会被约谈滴

• 老城趋于饱和，政府动迁利好城东，购房者“江景情节”偏爱城南

• 市场初现转冷征兆，精装改毛坯变相降价，1.6万元/平方米单价瓶颈难突破

• “限价”房价涨跌幅5%，除城北工业区外，各区域无明显价格梯度

• “住在芜湖，住在伟星”，谜一样的本地龙头，望尘莫及的溢价能力

• “躲不开”的回迁房：除高端小区外，在售商品住宅项目普遍标配回迁房

• 学区概念引领下的疯狂，一中分校落地直接带动保利信达熙悦府去化滞销户型

01

市场综述

当前市场不愠不火，8月成交不及7月

城东、城南为热点板块

纵观芜湖2018年以来的市场供求变化情况，成交热度是略有减退的，8月成交不及7月，排除季节性因素外芜湖的本地刚需市场特性是市场下行主要构因。以本地刚需为主的芜湖市场购房者客户池毕竟有限，一部分优质客户被本地房企吸引收割后，剩余的购房者不多且容易受市场波动影响，客户观望情绪的彼此传播。

当前各区域呈现出显著的“冷热不均”：

城东受益于政务区利好，去化情况普遍较好，保利信达熙悦府（亮点学区落地），大发融悦东方去化均不错，以大发项目为例，上月卖掉50套，销售额约8500万元，本月至今也达到了5000万元左右。

城南项目美好首玺虽未开盘，但预计220套房源推出，目前意向客户已达700多组，主要仍是定价偏低1.3万元/平方米，与周边二手房形成倒挂，客户认可度较高。

城中碧桂园镜湖世家月成交也能达30-40套房源，但当前销售较去年同期下降了一半左右，转冷趋势较为显著，主要仍是项目精装定价过高，目前8号楼精装改毛坯，价格下调约1700元/平米。

02

调控政策

政策面相对宽松，稳字当头

2019年以严防大涨大跌，遏制投机为主

纵观芜湖2018年以来的楼市调控政策，整体而言稳中偏松：2018年发布了《芜湖市人民政府关于进一步加强房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》，其中提及两大要点：一是严格商品住房价格备案，对首次销售项目和非首次销售项目，要求合理确定备案价格。对已备案的项目，3个月内不得上调备案价格，3个月后再次备案时，上调幅度不得超过1%。二是严格精装修商品住房价格管理，对精装修住房的装修费用设定上限，原则上不超过3000元/平方米。

2019年以来，随着楼市成交转淡，限制性政策明显有放松征兆，从控制大涨到严防大跌，尤其是恰逢建国70周年大庆临近，政府在调控层面更为谨慎，房价波幅基本在备案价正负5%，此前大发融悦东方由1.5万元/平方米下调至1.1万元/平方米，政府约谈调价。信贷层面略有宽松，首套房利率上浮15%-20%，二套房上浮25%-30%，与去年首套利率上浮比例高达30%相比，有了明显下调。棚改政策很务实，对楼市成交影响有限。棚户改造货币与实物安置可选，当下与货币补偿相比实物安置更加划算。品牌房企项目内均有配建回迁安置房。此外，为了遏制投机，政府新增离婚半年以上方可买房的规定。

03

房价梯度

2019年“限价”持续，房价趋稳

城北因工业区影响房价最低

从芜湖历年来的房价变动趋势来看，2015年前基本都比较稳定，成交均价保持在6000多元/平方米，2015年以来伴随着中央“去库存”号召和棚改货币化安置的推动，房价有了稳步上升，核心板块诸如城东房价已然翻番，当前在政府限价措施下整体房价趋稳。

各区域的房价除城北外，不存在显著价格梯度，具体来看：

城北，工业集中地，主导产业诸如汽车制造业，因居住环境较差，价格偏低，均价7000-8000元/平方米。

城中，芜湖老城区，配套完善，相对繁华，但目前市场基本趋于饱和，在售新盘相对较少，碧桂园镜湖世家毛坯均价1.48万元/平方米。

城东，随着政务区东迁，规划利好，动漫，大数据等第三产业蓬勃发展，房企入驻明显加快，商业配套至今仍不完善，目前新房在售均价为1.3-1.4万元/平方米不等，大发•融悦东方相较于城东各个项目已属价格标杆，洋房毛坯均价为1.4-1.5万元/平方米。

城南，食品加工业为主，比如三只松鼠，在售楼盘均价在1.3-1.4万元/平方米。

04

客群结构

以价格敏感度高的刚需为主

价格天花板在1.6万元/平米

城南的认可度高于城东

今年客群呈现出以下特点：一方面客户仍以地缘性客户为主，少部分下属郊县和外地投资客（南京、上海）；另一方面，本地客户对城南的认可度高于城东，因“江景情节”，城南紧邻长江，即便政府东迁，城南客群仍会选择本地置业，同时城东区域也有外溢至城南现象，但城南鲜有城东购房。此外，客户还是比较刚需，价格敏感度较高，以大发融悦东方为例，东西边户6万元总价价差，客户也倾向于选择较为便宜的户型，当前已有明显的价格天花板效应，碧桂园镜湖世家突破1.6万元/平方米房源便呈现出去化困难。

05

产品偏好

“消费”降级初现

100平左右三房因性价比高去化良好

由于早年市场房价低，房企开发项目多以大户型120-140平为主，因而这一面积段也属芜湖成交主力，不过近些年随着房价跳升，也有户型小型化趋势，比如碧桂园镜湖世家98平三房，占比整个项目50%以上，在所有户型（98/125/150）中去化最好。

精装情况来看，开发商为降低客户价格抗性，加快去化，普遍采取毛坯出售，即将开盘的美好首玺，保利信达熙悦府，大发融悦东方均为毛坯，碧桂园镜湖世家近期开盘8栋已由精装改为毛坯，更有本地开发商伟星芜湖院子一排毛坯一排精装“夹心卖”。此外，本地客群存在“江景情节”，同楼栋靠近水系的房源将优先考虑，以大发•融悦东方为例，27号楼东边户临湖比西边户单价贵约500元/平方米，仍可以实现优先去化。

06

房企竞争

本地龙头伟星深耕多年，具备天然优势

物业口碑好，溢价能力强

芜湖人购房对本地房企较为认可，首屈一指的当属伟星，“强龙难斗地头蛇”，外地房企或多或少受到了本地伟星的“打压”（即便单价高于周边10%，客户宁愿选择伟星小面积段装修产品也不愿选择其他开发商低单价大面积户型），以保利信达熙悦府为例，洋房毛坯13800元/平方米，竞品项目伟星芜湖院子毛坯均价15000元/平，装修均价2900元/平，客户仍然倾向于选择伟星产品，主要源于伟星品牌认可度较高，物业口碑好，溢价能力强，政企关系密切，2019上半年芜湖6宗地块出让，伟星一家独占半壁江山，“住在芜湖，住在伟星”已不单单是句口号。

典型项目一：大发•融悦东方

地理位置：鸠江北路与涌金路交叉口东北侧

交通配套：轻轨2号线（在建）、芜合高速、芜湖火车站（3KM）

生活配套：星悦广场、欧尚超市、横店电影城

物业类型：多层、高层

建筑面积：203551平方米

总户数：1320户

装修：毛坯

开盘时间：2018年5月

主力户型：3室2厅 (建面123平米)、4室2厅（建面135、142平米）

最新开盘售价：14700元/平方米

项目点评：

项目定位为改善类产品，主要优势是户型好（三、四开间朝南，双阳台设计）、有湖景。主要客群为城北改善客户、周边县城人口、南京上海等城市投资客。今年年初因开发商主动降价近四千元（降幅约25%），被芜湖政府约谈，售楼部被砸项目销售停滞，现在负面影响已经基本消除，5月以来已销超300套住宅，7月成交额达到了8500万，8月目标成交额约1亿，总体已去化7成左右，目前客户购买热情很高，一般48小时内即可成交。营销手段方面，通过宣传17号楼湖景房吸客，实际目的是去化区位较差的3号楼（近高速公路、安置房）。项目西南角4栋为代建的政府安置房，通过道路、绿化设施与普通商品房做隐藏式划分，另外商品房为防止内涝一律抬地3米。

项目实景/沙盘/区位

典型项目二：碧桂园•镜湖世家

地理位置：镜湖区北京路与弋江路交汇西南

交通配套：芜湖火车站、汽车站、地铁2号线（在建）、接驳北京路、弋江路城市主干道

商业配套：万达广场、绿地缤纷城、大润发、左岸星尚街

景观配套：西洋湖公园、雕塑公园、神山公园

物业类型：高层,小高层

建筑面积：175,000平方米

总户数：1750户

装修：精装、毛坯

开盘时间：2018年9月

主力户型：3室2厅2卫(建面98平米、125平米)、4室2厅2卫（建面150平米）

最新开盘售价：14800元/平方米（毛坯）、15500-16500元/平方米（精装）

项目点评：

项目位于芜湖市城中板块，属于老城区，周围新楼盘寥寥无几。客群主要以城中和西面地缘性客户为主，客群整体比较理性，对价格敏感，在该板块价格超过16000元/平方米的去化速度明显下降，客户观望情绪重，甚至有降价的担忧。98平米三房为主力户型，占比五成以上，同时也最为畅销，主要是由于市场上100平米以下的小户型产品极为稀缺，加之房价上涨倒逼消费降级，客户偏爱总价较低的小户型。因销售情况低于预期水平，相较上年去化周期较长，8号楼由精装改为毛坯形式（降价约1700元/平方）加推。另外，项目有一栋政府回购房，客户对此有一定抗性。

项目实景/沙盘/区位

典型项目三：保利信达•熙悦府

地理位置：鸠江区神山路与海晏路交口

交通配套：轻轨2号线（在建）、芜合高速芜湖枢纽

生活配套：芜湖第一人民医院、芜湖中央公园、扁担河公园、方特梦幻王国、自带2400平米商业

物业类型：高层、洋房

建筑面积：263780平方米

总户数：2032户

装修：毛坯

开盘时间：2017年12月

主力户型：高层 3室2厅2卫(建面117、139平米)、 洋房 3室2厅2卫（建面152平米）、5室3厅3卫（建面220平米）

最新开盘售价：洋房13800元/平方米，高层11800元/平方米

项目点评：

该盘为上半年芜湖市场销量TOP3。项目以国泰路为界分为一二两期开发，一期将于今年年底交付。至今年6月所有高层已清盘，目前仅剩一期少量一楼洋房和二期B9、B10等楼栋洋房在售。因距离市政府仅1公里，主要客群是周围市政府、医院、银行的工作人员，投资客占比不高。今年5月公布学区划归芜湖一中分校的重大利好，前期1层、14层、18层的滞销尾房迅速售罄，此后虽然没有调高备案价，但是有通过调整折扣变相提价（由2%-3%的折扣调整为无折扣）。价格方面，由于本土龙头开发商伟星在城东片区有多盘布局，芜湖市民又对伟星品牌忠诚度极高，其他开发商如保利的溢价能力非常有限。营销方面，有老带新减免物业费的优惠。

项目实景/沙盘/区位/样板间

典型项目四：美好首玺

地理位置：弋江区中山南路与文津西路交汇处

交通配套：在建轻轨一号线，两横四纵主干道

景观配套：一江三园，长江、芜湖文化公园、芦花荡湿地公园、滨江公园

生活环境：德盛广场、财富街商圈、市中医院、自建幼儿园、萃文中学，8所高校围绕

物业类型：小高层、高层

建筑面积：308867平方米

总户数：1921户

装修：毛坯

开盘时间：2019年8月

主力户型：3房2厅2卫（约95、117、130平米）、四室两厅两卫（140平米）

开盘售价：13000元/平方米

项目点评：

项目地处芜湖城南片区大学城板块，临近高新产业区（有三只松鼠等企业）。项目将于8月底开盘，首推3、6、9、13号楼共计约220套房源，全部为三房户型，目前已累积700余组已交团购金的意向客户，每日到访量10余组。主要客群为城中拆迁户、大学城教师、鲁港改善客户以及周边县级市客户。车位配比1:1，实现人车分流。项目周围二手房价在1.3万-1.5万之间，存在价格倒挂现象。两栋政府配建（安置房或人才公寓）分布于项目北部，与普通商品房建设标准一致。

项目实景/区位/沙盘/会客区

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