徐汇中环路板块（徐家汇板块测评）

孕育和策源了海派文化的徐家汇，在上海有着无可取代的地位。历史学家朱维铮曾说过，谁要了解17世纪迄今的中西文化交往过程，谁就会把目光投向历史上的徐家汇。

在上海的“十四五”规划中，明确指出将构建“中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型”的空间新格局。其中，加强中央活动区（CAZ）功能复合成为重中之重，而CAZ所及之处，皆带来了颠覆性的面貌改变。北外滩规划已出、苏河湾建设如火如荼、黄浦商圈亟待焕新升级、外滩第二立面修复加紧推进，徐家汇更是火力全开。

徐家汇，这个集历史建筑、文化、教育等多个方面为一体的综合人文板块，蕴育了近现代上海乃至中国科学文明发展，策源了海派文化。当下更是已经成为上海城市升级的试炼场和样板区，迈向了全新的生活高度。

1、板块概况

徐汇核心，海派文化之源

徐家汇板块是上海最热门的板块之一，这里是徐汇的核心区，徐家汇来源于徐光启墓和徐氏一脉老宅，上海徐家汇天主教堂也是出于此。

、起始于明朝时期礼部尚书徐光启，数百年来，大量科学、技术、文化、电影、绘画、雕塑和宗教等机构在此陆续兴建，开创了上海开埠后在文化艺术、教育科技等领域的多个先河，徐家汇由此成为近代东西方文化交流的窗口，形成了汇通古今、融合中西的独特文化空间。

如今，依旧可以在徐汇公学、徐家汇藏书楼、徐家汇天主堂、土山湾博物馆、百代唱片小红楼等历史建筑上，感受到厚重的人文脉络与风采，以百年上海历史人文沉淀与积聚的结晶，铺就徐家汇海派生活的醇厚底色。

作为四大城市副中心之一，徐家汇的发展毋庸置疑是最成功的，徐家汇这个上海著名的商业中心，也可以说是西南区人民的宇宙中心。生活在徐家汇的居民，可以深刻感受到公司、地铁、商场、老街就在旁边，步行即达。由于启动开发较早，整个地区采取了高容积率开发的策略，同时又是交通枢纽，是内环内名副其实的“宝藏之地”！

2、交通

轨交汇聚，出行便捷

徐家汇是名副其实的轨道交通枢纽，这个在上海的人，应该是无人不知，无人不晓的。1、3、4、7、9、11号线等均在此地汇集，便捷程度无人质疑。其中轨交站点包括交通大学、肇嘉浜路、徐家汇、宜山路、上海体育馆、上海体育场、东安路站，几乎每个站点都有换乘。基本上在徐家汇通过轨道交通可以去到上海的每一个角落。

但徐家汇的地面交通就一言难尽了，虹桥路、肇嘉浜路、华山路、衡山路、漕溪北路一条条都是杀手级的拥堵，还好有地铁。

3、教育

名校荟萃，书卷气浓厚

徐家汇的历史文化渊源这里就不多说了，开头说过了，现在这里最为有名的学府是上海交大，还有再往里一点的上海音乐学院。

不过，要说热门还当属小学——汇师小学，上海市徐汇区汇师小学创办于1870年，是上海市开埠以来校史最长的学校之一。

四大私立重点小学有：逸夫小学、世界外国语小学、爱菊小学、盛大花园小学，也都在徐家汇境内。

另外，还有大名鼎鼎的重点中学徐汇中学、上海市第四中学、位育初级中学、南洋模范中学等。

4、医疗

医疗完善，三甲扎堆

徐家汇板块的医疗资源也十分丰富，中山医院是有名的三甲综合医院，还有四个专科医院——胸科医院、肿瘤医院、眼耳鼻喉科医院、国际和平妇幼保健院。每一个的名字在上海都是想当当，每一所都有全国各地慕名而来寻医问诊的病人。拥有着用医疗资源的板块，在上海也是属一属二的。

5、商业

老牌商业，资源强劲

徐家汇作为上海十大商业中心之一，老牌商业资源强劲。这里不仅有百联徐汇商业广场、美罗城、港汇恒隆广场等大型商业综合体，同时重点保护的徐家汇源还有丰富的沿街底商。

同时，徐家汇也是一个IT产业集中的区域，聚集了国内著名的几家电脑城，包括百脑汇电脑城、太平洋数码广场、宏图三胞和交大慧谷科技商城等。

6、规划

CAZ中央活动区改造升级

如果说曾经的“海派文化之源”是徐家汇的卓越底色，那么CAZ中央活动区的加持则是它迈向巅峰的澎湃动力。

按照政府部门关于打造徐家汇中央活动区的总体规划，徐家汇商圈应立足上海服务全国，强化全球资源配置功能，承载好上海未来发展重要使命，这意味着徐家汇未来的经济承载体量将再上一个等级。在徐汇单元规划草案里，徐汇区将成为卓越全球城市和具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市的典范之城，整体空间结构依循“一核两带三区”布局，徐家汇中央活动区正是其中的一核。一方面以“文商融合、多元活力”为特色，成为上海主要功能的核心承载区。另一方面则连同附近的衡复百年历史风貌区、枫林科学创新策源极，形成面向全球的高水平创新资源核心。

不难看出，徐家汇晋升为中央活动区，未来的目标绝不仅仅是一个市级商圈，甚至也无法单独用商圈来定义，徐家汇中央活动区的格局和视野必然是立足上海、面向全球的，是与陆家嘴、外滩并列共同成为上海角逐世界一流城市的关键支撑点。

徐家汇又开启了30年来最大规模的改造升级：37的超高地标即将刷新浦西高度；美罗城全面升级、港汇恒隆北座全面翻修；徐家汇空中连廊串联10 建筑、6大商场环绕......

新晋商业资源成上海新地标！徐家汇ITC目标直指“创造下一世纪的城市中心”。

它不但是香港地产大佬新鸿基在内地最大的投资项目（光拿地成本就是217.7亿），更规划建设370米高的浦西第一高楼，32万㎡顶级商场和2.5万㎡超五星级酒店，定位上海第一城市综合体。

建设总投资400亿港币的规模堪比“宇宙中心”！光是其中购物中心的面积，就相当于3个国金中心和1.5个香港海港城。

ITC一期——One ITC国贸汇已亮相。

7、量价走势

稳中有进，量价平稳

徐家汇作为内环内的一个板块，近半年来，挂牌、成交价及成交量都比较稳，波动较小，对改善自住与保值需求的客户来说，是不错的选择。

8、小区2000年左右商品房较多

徐家汇板块的住宅层次较为分明，各阶梯总价的产品都有，以2000年左右的小区居多。

小区名	楼宇简况	建成年代	每平方房价	层数	对口学区
徐家汇花园	板楼	1999-2004	8.9万	18	东安三小
东方曼哈顿	塔楼	2001	12万	36	汇师小学 徐汇中学
莱诗邸	板楼	2001	11万	29	光启小学 徐汇中学
兆丰帝景苑	板楼	2004	11万	25	光启小学 徐汇中学

9、总结建议

翻新中的老牌商圈，舍我其谁

徐家汇是正在翻新中的老牌商圈，也是上海传统的富人圈，徐汇乃至上海最好的教育资源集中在此。但是徐家汇的住宅由于开发较早，房龄相对偏老，户型设计也相对偏老，但仔细淘选也是不乏佳品。如果你想住在现代与历史交融的上海板块，注重孩子的教育，又想资产保值的，不妨来徐家汇看看。

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